成都市写字楼市场发展状况研究

1、成都市写字楼市场发展历史研究

1995年以前——萌芽期  无代表性写字楼，市场发展比较混乱；

1996~1997年——发展期  1996年32层高的新时代广场在文武路崛起，成都真正意义上的写字楼诞生。玻璃幕墙开始流行，外资大量进入；1997年写字楼竣工面积、实际销售面积、施工面积均达至历年来顶峰，实际销售面积、空置面积比1996年翻了一倍，呈井喷行情；

1998~2000年——缓慢发展期  1997年亚洲金融危机爆发，外资损失惨重，纷纷撤回资金，写字楼实际销售面积开始回落，空置面积达到历年来的顶点；1998年川信及2000年冠城的开业，提升了成都写字楼综合素质；

2000年——随着国家西部大开发战略的实施和国民经济持续增长，写字楼的供应量逐步上升，写字楼市场逐步复苏，但很大一部分是97、98年烂尾楼的包装上市，如以前的美岭大厦改为现在的威斯顿联邦大厦，以前的庄士中心改为现在的时代数码大厦，以前的成都市新华书店改为现在的城市之心，以前的天府广场改为现在的冠城广场、凯乐广场等，也有一部分高层电梯公寓，因为地理位置好、景观好、交通方便、周边配套设施齐全而悄悄的将用途变为写字间，因其租售价格相对于高档写字楼便宜而吸引了大量中小企业入住，如四威大厦、江信大厦、太升大厦、大华商厦、祥福苑大厦、西御大厦、王府井公寓、吉祥大厦、瑞金广场等并由此产生了SOHO、HOME-OFFICE概念。

2001年至今——恢复增长期  2001年写字楼竣工面积、只及顶峰时1997年的三分之一，实际销售面积比2000年增长近68.8%，空置面积、施工面积开始有下降的趋势，新开工面积比2000年减少近一半。近年来，成都一些起住宅为了尽快售出尾盘，利用其全框架灵活多变的户型，以首付10多万、月供一、两千即可拥有全产权，投资收益率高的优势，也向写字楼市场分一杯羹，如锦江时代花园、冠城花园、彩虹花园、长富花园、万和广场等位置优越、交通便利的楼盘，这不会对高档写字楼产生影响，因为其客户大都是世界著名外资企业、上市公司，但对中档写字楼的客户分流作用是显而易见的，所以成都写字楼的租售率呈现甲级写字楼租售率一般达到90%以上，如川信、冠城，而非甲级（主要是一些因为外观和设备陈旧、老化，智能化设施落后的写字楼）则不到85%，如少城大厦、云龙大厦、天象大厦、金宇大厦、温哥华广场、顺吉大厦、大业大厦、友谊广场、广电士百达大厦、国信大厦等，以上写字楼曾经云集了一大批著名国际大型企业，如思科2000年从国信大厦迁住冠城广场、华为从华达商城迁往川信大厦，都说明这些著名企业对写字楼的需求是呈上升趋势的。总之，成都的写字楼存在鲜明的“各领风骚”几十年的现象，如96-97年的顶级写字楼新时代广场当仁不让，其租金一度突破百元，但现在的租金均价为65元，98-99年的明星是川信，因为地段和集聚效应，其租金没有大起大落，一直维持在100元左右，2000年至2002年新宠非冠城广场莫属，其租金也达到100元左右，2003年至2004年的角逐将在威斯顿联邦大厦和城市之心中产生。2005年，成都写字楼的租赁市场将会是时代广场的天下。

成都市写字楼销售面积和销售额受全国大环境影响较大，在98年受到亚洲经济危机影响，销售面积出现了下滑，2003年受全国写字楼市场疲软和全国“非典”疫情的影响。

2003年成都市市写字楼销售情况不容乐观，特别是2003年销售面积仅仅只有6.29万平方米，销售量下降明显，仅仅指高于96年的销售量。达到7年来的最低水平。

2、历年销售价格走势图

从近几年年平均销售单价来看，成都市写字楼市场，历经了两个低谷期，一个是1998年，受亚洲金融危机的影响，成都写字楼销售单价跌至2750元/平方米，另一个是2002年，前期库存的写字楼得到低价的释放，造成该年价格出现大幅下降。2003年销售面积虽然较低，但销售单价却在2002年的基础上保持上升的势头。

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