调控已进入“深水区” 房市变幻须关注开发风险

如果说２００３年广东没有跟上全国的房价涨潮，２００６年则是投资火热的一年，广州、深圳房价涨幅均超过２０％，成为全国房价上涨的“双指标”。

２００７年，新一轮的博弈又拉开序幕。土地增值税的清算是否会成为导致房价回落的“重磅炸弹”？外资是否仍然加大对中国楼市的投资？房价涨还是跌？专家认为，楼市调控已经进入了“深水区”，要关注投资火热背后的开发风险。

房市变幻：“慢热”还是“领涨”？

２００７年，房价的走势如何，被推到了备受关注的风口浪尖。在经历了宏观调控的风风雨雨后，开发商对市场销售仍然有较乐观的预期。

记者从广东省房协了解到，２００６年，广东商品房施工面积同比增长１３．５８％，新开工面积同比增长９．９８％，竣工面积增长１６．６８％，各项指标比上年有较大幅度的增长，２００５年这三个指标分别是７．９０％、１．６２％、０．４１％。

尽管有专家呼吁等三年后再买房，但是在２００６年上半年的苦苦观望后，不少市民还是出手了。这种情绪的影响在２００６年的第四季度尤其明显，该季度广东商品房销售额８８６．４１亿元，环比增长７４．４３％；销售面积１９１６．６９万平方米，环比增长９３．３７％。

在开发商“牛气”的背后，快速增长的房价是其有力的支撑。２００６年广东商品房加权平均价是每平方米５３１４元，增长１１．９％。其中广州、深圳两市平均房价分别为每平方米６５４５元、９３８４元，分别增长２２．４％和２５．３％。

大量的资金涌入了珠三角的房地产市场。以广州为例，２００６年广州大宗土地（单宗交易额超过５０００万元）成交总额达１７０亿元，比２００５年增加３７２％。

投资市场表现活跃，除了住宅市场的火热外，高端写字楼市场需求旺盛也是一个重要指标。仲量联行广州董事总经理陈永辉说，２００６年广州甲级写字楼全年租金上升３．１％，资本值增长１１．３％。跨国公司及本土企业扩展，当中以银行、ＩＴ、电信、专业服务等尤为活跃，促进广州甲级写字楼市场平稳发展。

外资“冲击波”：持续加温还是带来风险？

记者在广州、珠海和香港等地调研时了解到，２００６年限制外资炒房政策出台以来，外资经历一段观望期后，并未放缓进入房地产市场的步伐。

记者从仲量联行获悉，在广州，２００６年的大宗土地交易中，约６％来自境外投资者。现存物业（非住宅）成交额达３１亿元，外国投资者占２０％。

陈永辉说，写字楼方面，未来１２个月，广州市约有８２万平方米新甲级写字楼投入市场，但对甲级写字楼需求甚大的跨国公司的租赁需求将持续。

仲量联行亚太区研究部主管文丽菁认为，近年来，亚太地区房地产市场已成为环球投资者的投资首选，当中以日本及中国尤受欢迎。中国方面，投资者的注意力开始转向成都、大连及天津等二线城市。

广东省房协有关负责人提醒，２００６年广东开发资金结构有较大调整，国内贷款、外资占比上升，自筹资金占比下降。企业过于依赖国内贷款及订金和预付款，一旦政策调整，会出现开发风险。

２００６年，广东房地产开发本年到位资金２７７７．６３亿元，同比增长３２．１０％，比上年增加１９个百分点。其中，国内贷款５７６．１５亿元，同比增长６３．７８％；外资５３．０１亿元，同比增长６２．４５％。