尺度：2006年成都房地产年度研究报告之新盘篇

一、新盘整体概况

2006年，经过05年的动荡之后，楼市在年初出现了复苏的迹象，但是6月份的新政给楼市的复苏蒙上一层阴影。但是随着6、7月短暂的停滞后，06年下半年楼市有恢复了生机，慢慢从政策的冲击中苏醒过来。回顾06年市场的发展，我们发现一些特征：

区位：城东爆发力惊人

城中06年住宅供应仅42.67万平方米，供应量相对05年有近一半的减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓以及现今十分流行的酒店式公寓以及产权酒店；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊，已经突破5500大关；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；

城东变革成功，不仅对于城东，而且对于整个成都市场来说都是一个相当具有借鉴意义的事情，经过06年一年让人们看到了城东区域的惊人爆发力。06年全年城东新增商品房住宅供应面积219.84万平方米，虽然相对05年增长并不太大，但是其在整个城区所占的比例已经超过了除城西以外的其他区域，稳稳当当的坐上了第二把交椅，07年将可能成为城东二次爆发年，因此07年的城东更加值得期待；

城北相对于其他区域，城北仍然还是一个 "冷门"，06年城北商品房住宅新增供应量为99.17万平方米，但是相对于05年全年56.48万平方米的供应量来说，其增长速度也不容小视。城东改造的成功例子已经为城北未来的出路指出了一条光明的道路，众多开发商已经为争夺未来城北的主导权而暗自展开竞争。未来城北的发展我们将拭目以待。

环域：2-3环出现井喷

06年楼市最大的特点就是开发整体外移，而这个趋势在2-3环区域内则出现了井喷和爆发。06年2-3环区域新增供应量达到了589.09万平方米，在主城区各环域中排名第一，并且占到整个主城区供应量的64.18%；而这个区域内新增楼盘数量则达到了78个，占全楼盘总数的67.24%。

规模："小盘"同样受青睐

06年市场大盘林立，但市场绝不是大盘一统天下的局面。中、小开发商推出的小盘同样受到消费者的青睐。幸福屋语（查看地图）、TT尚品（查看地图）和维特郡这样的小盘都曾经创下了"一天清盘"或者"几天清盘"的销售纪录。而金沙揽胜（查看地图）和鼓楼世家也都卖的相当火爆，小盘的成功让人们看到了市场的活力，市场上不仅仅只有蓝光、中海这样的大型开发商，同样还有那些不知名的小企业，而他们的项目同样十分优秀。小盘在06年成功，可以说是市场发展和消费者理性化的表现。

产品类型：电梯公寓加速扩大占领郊区市场

电梯公寓的供应范围由04年的三环内区域开始往外扩散，经过05年1年的市场运作，现在郊区市场基本已经接受了电梯公寓。06年郊区新增电梯公寓项目约37个，占到郊区新增住宅项目总数的34.9%；供应面积约233.79万㎡，占整个郊区新增供应总量的32 %，相对04、05年电梯公寓在郊区的供应有了较大的增长。

户型：小户型设计越来越受重视

06年消费者在购房过程中对于户型的设计更加的看重，另外相对于以往，开发商在户型设计上面下的功夫也更加足。除了在大户型上设计更加合理更加舒适外，对于小户型，特别是60平方米以下的小户型的户型设计上更是花样繁多，并且曾经受到欢迎的复式小户型也出现了增长的势头，与以往不同的是现在的复式小户型的户型设计越来越合理。面对越来越多的小户型需求人群，户型设计的好坏已经成为购房者选择的重要标准。

二、分物业市场分析

1.住宅市场分析

鉴于成都市房地产市场的发展现状，本次研究的区域划分有所调整，主城区和郊区的划分将不再以三环路为界，而是以项目所在地的行政区域划分。

（1） 供应量

　　1)供应总况--主城区占56%

　　2)主城区月度走势--波动较大

　　3)主城区供应分布--集中于城西、城南和城东

　　4)郊区供应--华阳一枝独秀，温江奋起直追

　　5)环线分布--新增供应整体外移

（2） 供应特征

　　1)规模--城南平均规模最大

　　2)价格分析

　　2006年，成都市主城区新开住宅的整体均价为4956.47元/㎡。

　　A、城郊比较--城区新盘均价接近5000元/㎡

　　B、月度走势--5月价格全年最高

　　C、区域均价--城郊价格差距继续缩小

　　D、环域价格比较--市中心区域接近6000元/㎡

　　3)建筑类别--高层和多层旗鼓相当

　　4)住宅类型--电梯公寓所占比例继续增长

（3） 需求特征

　　A、2006年销售情况分析

　　新盘

　　二手房

　　B、消费心理的成熟

　　C、投资需求进一步减少

　　D、住房需求面积--80-120㎡的经济型住房仍然是需求主力

　　E、城东居住价值受到重视

（4） 06年住宅市场热点分析

　　1)供应结构发生变化，三环开发驶入快车道

　　A、供应状况及特征

　　10年前住一环，5年前住二环，随着城市的发展，城市边沿外移，现在的三环沿线一跃成为住宅开发的热点。2006年，三环沿线新开住宅楼盘92个较2005年增加58个，供应体量达到768.67万㎡，较05年增加2倍多，占到整体供应的83.75%，三环区域开发进入了高速发展的快车道。

　　区域：内侧占到绝大部分

　　类型：电梯公寓占统治地位

　　价格：和市中心差距缩小

　　B、三环沿线的居住价值提升

　　三环沿线作为如今最炙手可热的区域，房地产市场发展已经是如火如荼，经过了06年一年的发展，其居住价值又有哪些提升，我们来比较一下：

　　交通：路网发达、通达度高

　　自然环境：旧厂矿搬迁，环境更上一层楼

　　配套：公共配套仍需跟上

　　开发商：品牌开发商争夺正憨

　　品质：大盘林立品质提升

　　价格：优势微弱，但价格差距仍在

小结：三环沿线区域已经成为目前整个成都房地产市场供应和需求最热的区域，整个区域无论在环境、配套、交通状况等都有长足的进步和改善，并且在开发商水平、开发档次、楼盘品质等等也都有了巨大的提高。可以预见未来三环沿线的发展将更加快速，居住环境、生活条件等都会更加完善。

　　2)电梯公寓"向上发展"

　　供应状况

　　销售情况

　　客户群特征

（5） 07年住宅市场发展趋势预测

　　2.商业物业市场分析

（1） 市场供需状况

　　1)商业物业市场供过于求

　　2)商业物业区域均价城中最高

　　3)成交价格在10000元/平方米以下的商业用房成交面积占近八成

　　4)06年成都商业新盘代表楼盘情况

3.写字楼市场分析

（1） 市场供需概况

　　1)供应持续增加，需求减少

　　2)城北办公物业价格仅次于城中

　　3)不同价位办公物业成交面积较为平均

　　4)06写字楼新盘代表楼盘情况

该内容为大纲版本，如需详情，请联系 尺度地产研究中心 赵主任 联系电话：86617009-8504 13808203821

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