给成都“限价房”泼盆冷水，不要只是看上去很美

“千呼万唤始出来，欲掩琵琶半遮面”。成都的“限价房”，终于在人民群众望穿秋水的一片热情期待之中，开始半掩半羞的登场了。
 
这是继国务院2006年5月29日“限价房”政策出台近6个月之后，成都方面对中央“限价房”政策的首次回应与落实。对于广大深恶痛绝高企房价的人民群众来说，这虽然是“迟来的爱”，但总算是有了盼头，就像是黑夜中的行者，看到了天空中孤单的一点微光。有媒体称，成都的“第一批限价房”更加丰富和完善了成都的居住供应体系，这话一点都不假，但始终没有提是否丰富和完善了成都的住房保障体系。那么这份“迟来的爱”是否真的能给“嗷嗷待哺”中的中低收入者带来“奶粉”和“福音”呢？
 
实际上，为了保证大多数人民群众的住房需求，提高保障类供房的比例以拉近房价与支付能力的差距，一直是以住房结构调整为核心的新一轮房地产宏观调控政策的总体目标，但由于“限价房”的身份一直不清不白，虽是良家妇女，却总是身份暖昧，缺乏坚贞的市场基础与政策依据（如“限价房”政策出台后长达6个月时间里，关于“限价房建设与销售管理办法”的配套实施细则仍然始终不见动静），导致遭遇执行层面的重重困难。因此出现了有的地方 “限价房政策”被开发商“调戏”的现象（即限价房搞成抬价房）（见笔者上一篇拙作“限价房：戴着脚链跳舞还是画饼充饥”）。
 
废话少说，我们不妨先来看看成都刚刚新鲜出炉的四块“限价房”用地。

此次推出的四块限价房用地主要分布在城东、城西区域，分别被成都市统建办、干道指挥部、中房集团三家国有企业获得开发建设权。
 
1、城西：未名（市统建办）
位于三环外羊西线高家村5组，两河森林公园附近；毗邻中海国际社区、派克公馆等；经济指标：总占地约60亩，建面约15万平米，套型为50～90平米的中小户型；媒体预测价格在4000元/平米左右；

2、城东：“北回归线”项目（干道指挥部）
位于青龙立交附近，驷马路、驷马桥街与昭觉寺横路之间，三环内。一期占地69亩，分为50～60平米的小户型与70～90平米的中小型。住宅建筑面积超过20万平米，总户数约2000户。媒体预测价格在3400元/平米左右；

3、城东：娇子立交附近项目，未名（市统建办）
项目位于成龙路三环内侧，娇子立交旁，与蓝谷地隔路相望；项目占地约50亩，建筑面积达14万平米，套型全为50～90平米。预测价格4000元/平米左右；

4、城东：红枫岭项目（中房）
位于二环路以东、建设南路以北、厂北路以南（即原红光厂区）；总占地约360亩，分为3期开发，一共有8500多户，其中一期全部为90平米以下。媒体预测价格为4000元/平米左右。
 
从上面四块限价房地块素质来看，普遍位于城外较荒凉之地，其中有两块位于立交桥附近（娇子立交与青龙立交），项目周边混乱，配套极不完善，不是郊区，胜似郊区。而且从媒体预测的价格来看，其“限价”都普遍向周边最高房价看齐或作参考，和周边的安居房和经济适用房相比，价格其实不扉。政府一般在“双限双竞”时以周边房价作参考制定一个“最高限价”，而就是这个“最高限价”往往会诱使开发商动了“非份之念”，向“最高限价”靠拢。这样一来就极容易导致限价房不限价，反而极有可能抬高区域房价。（不幸的这两点被笔者在拙作“限价房：戴着脚链跳舞还是画饼充饥”中早已言中）。
 
其次，四个“限价房”项目中有三个皆很默契的位于城东，为何？谁不知城东的地价便宜好操作嘛？大家都知道，城东那边主要还是“贫下中农”较多，对价格相当敏感。因此如果不考虑区域市场的需求成本，不以地价与建设成本为依据，而与周边高价楼盘作硬性参考，就有“挂羊头卖猪肉”之嫌。由于购买限价房的都是中低收入者和经济困难户，那么这样集中式开发“限价房”是不是又在人为制造一个“穷人居住区”呢？这显然不利于构建和谐社会与消除贫富差距。因此有专家称，在城东做限价房试验应谨慎再谨慎，弄不好以行政干预市场的限价房吃力不讨好，招来骂声一片。
 
我们来看媒体是怎样对四个“限价房”项目进行价格预测的？如城西限价房就是因为毗邻中海国际社区和派克公馆，而这两个楼盘价格一个已突破5000元/平米，一个在均价在4500左右。这个意思很明显，因为他们卖的是这个价，所以我们要参考他。可是你为什么不去参考周边的经济适用房和安置房呢？北回归线以一路之隔的新楼盘瑞祥御锦（售价约3800元/平米）和邻近的东林城市花园（均价3400元/平米）作参考，因此理所当然的预测为3400元/平米左右。而娇子立交项目以蓝谷地、卓锦城（均价4500元/平米）为价格参照，预测4000元/平米左右；红枫岭项目因为区域均价4300元/平米左右，预测价格3800元/平米。在此毫不客气的说，这是一种典型的价格“意淫”。
 
问题是你有什么资格去拿中海国际社区的价格和自己比较？你能保证和他们一样的居住品质吗？限价房的根本目的是解决中低收入家庭的住房问题，因此价格当然不能与周边高档楼盘同日而语。打个很简单的比喻，一个师出无名的农民艺术家想赚点钱，于是拿着自己的画作（估计是年画、花鸟画之类，他经常画的也就这些）去城里的集市摆摊卖，因为心中没有底，不知能卖多少价钱合适，刚好看到旁边有一家新开张的画廊在拍卖一幅陈逸飞的作品（在此借用大师的名号，罪过罪过），竞然叫价上千万美元，因为觉得自己的作品比那个叫陈逸飞的“差不了多少”，而且他觉得自己的画作更“喜闻乐见”嘛（广大的消费市场），于是心里一掂量他能叫价上千万美元，那我卖个几百万美元总可以吧，结果遭到了市场上人们的嘲笑，都骂他疯了：“你的这个鬼画都要卖几百万美元？你去抢人嘛？！”
 
在中央配套细则还未出台前，成都的“限价房”市场尝试已经走在了前面，因此我们看到了政府的积极行动。但既然是第一批第一次，那么多少肯定带有实验的性质。那么在此我不妨以“小人”之心去度一下“君子”之腹，开发商他要不要利润？如果要，这利润是多少才是合适？会不会限价房搞成高价“经济适用房”？这里面会不会引发权力出租？会不会有人搞特权？会不会有人蹲着茅坑不拉屎？会不会有人像坐公交车一样强占老弱病残的坐位？再将强占的坐位出租或者转让？谁能保证限价房的质量？如果出现质量问题怎么办？而关于这一系列的疑问好象一直都没有一个明确的说法。直到现在，连限价房购买条件的细则都还没有正式出台，因此从方方面面来看，成都“限价房”的出台都略显仓促。就像在一个穷凶饿极的人面前突然给他展示一锅“热气腾腾”的肉包子，哪怕他馋得口水直流却始终没有表示可以给他吃一样，你说这有多折磨人嘛。
 
现在看来，限价房的市场症结主要体现在四个方面：身份暖昧（变相的经济适用房？还是特权商品房？）、定价不清（依据何在？成本多少？利润多少？）对象模糊（谁可以买？一人一套还是一户一套？面积大小与购买标准如何设定？），如何监管（质量标准如何界定？居住品质与房屋质量如何保证？）。这也是导致“限价房”一直遭各方质疑和非议的缘故。只要不根本解决以上四点，“限价房”就无法抛弃“成长中的烦恼”，就不能真正解决广大中低收入家庭的现实住房问题，就不能真正丰富和完善政府的居住供应保障体系。在此，我们也热烈期待相关管理细则能早日出台，让 “限价房”在实际操作中不要只是看上去很美。

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