加拿大：政府介入得力 房地产市场需求平稳过渡

加拿大是世界闻名的发达国家，是西方工业七国成员和经济发展与合作组织(OECD)成员。加拿大国土面积997万平方公里，人口3000多万，城市化率83%，绝大部分人口居住在与美国接壤的南部地区，是世界上平均人口密度最低的国家之一，主要城市有多伦多、蒙特利尔、温哥华和渥太华。加拿大拥有发达的社会福利体系，国民的初等教育和医疗服务免费，与此相适应，加拿大的税收水平也比较高，是世界上有名的高税收国家。

住房总量和类型1999年加拿大共有家庭1010万户，住房1080万套，即一户家庭至少有一套住房，这些住房中，56.6%是独立或半独立住房(sin鄄gleordetachedhouses)，33.8%是高层公寓(a-partments)，6%是两层以下的排屋(rowhouses)。如果把独立或半独立住房及两层以下的排屋计算在一起，它们约占住房总量的70%以上。形成这一现象的主要原因是加拿大幅员辽阔，人口稀少，土地资源相对丰富，土地成本较低，可以建造占地较多的独立或半独立住房。

住房所有者结构加拿大住房所有者结构主要由三部分组成，即私人拥有、合作拥有和公共拥有。1999年63.8%的加拿大家庭自己拥有住房，36.2%的家庭租赁住房，在这些租赁住房中，29.2%由私人拥有，7%由各级政府或非赢利机构拥有。值得注意的是，加拿大住房所有者结构是比较稳定的，1959年加拿大住房自有率是56.1%，40年时间住房自有率只提高了7.7%，平均每年提高0.19%，说明在市场经济条件下，住房自有化是一个长期发展过程，很难在短时间内大幅度提高。

住房对宏观经济的作用住房不仅仅是人人必需的生活资料，而且是宏观经济的重要组成部分，对宏观经济具有举足轻重的作用。第一，住房对经济增长具有重要的拉动作用，这种拉动主要体现在三个方面，一是住房建设项目本身所产生的直接产出；二是住房建设项目对建材、交通、机构等其他行业所产生的间接产出；三是围绕住房建设和住房消费的配套服务所产生的诱发产出，主要集中在住房交易、住房金融服务和住房物业管理等方面。从加拿大1946年～1999年住宅业发展情况看，住宅业占GDP的比重在4%到7%之间，20世纪50年代到70年代较高，在6%到7%之间，最高时曾达到7.5%。

从80年代初期开始下降，目前维持在4%的水平上。说明在工业化的中前期，住宅业确实是带动经济增长的重要因素，而且持续的时间还比较长。第二，住房是劳动密集型产业，对创造就业具有重要作用，根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)专家的分析测算，目前加拿大住宅业总就业人数约为100万人，占加拿大总就业人数的10%左右，其中建筑业约占40%，制造业和运输业约占30%，贸易、金融、保险、物业管理等服务业约占30%，即建筑业每创造1个就业机会，就会为其他行业创造2.3个就业机会。第三，住房是国家和家庭经济财富的主要组成部分，在加拿大，住房占所有家庭财富的68%，占国家所有财富的60%，住宅业的发展水平直接影响国家和人民的富裕程度，是人民生活水平高低的主要标志。

联邦政府住房政策正因为住房对经济和社会具有举足轻重的作用，二次世界大战后，加拿大联邦政府对住宅业十分重视，采取多种政策措施发展住房产业，主要有：

1、直接建造住房二次世界大战后，大量移民进入加拿大，加上大批军人转业退伍，住房需求急剧增加，住房短缺矛盾非常突出，成为当时加拿大的主要社会问题。为尽快解决住房短缺问题，联邦议会重新修订了《全国住房法》，授权联邦政府成立CMHC，由该公司直接建造住房，向退伍军人和低收入家庭出售或出租。到20世纪60年代中期，随着住房短缺问题的缓解，联邦政府从住房建设领域中逐步退出，不再直接建造住房。

2.直接贷款联邦政府从住房建设领域退出后，马上把政策重心转移到扶持中低收入家庭解决住房问题上，主要政策手段是通过CMHC，向建造面向中低收入家庭的社会住房(类似我国目前的经济适用住房)提供直接贷款，这一政策一直持续到20世纪80年代后期。从80年代后期开始，由于地方政府开始重视住房问题，联邦政府逐步削减了对社会住房的直接贷款数额，1992年联邦政府彻底停止对社会住房的直接贷款。

3.抵押贷款担保在20世纪50年代以前，加拿大抵押贷款的首期付款比例较高，一般为房价的30%，有的甚至高达房价的50%，购房者必须积攒一笔很大资金付首期付款，才有资格获得抵押贷款，这就大大降低了家庭的住房需求。为解决这个问题，1954年联邦政府授权CMHC建立抵押贷款担保制度，向首付款低于30%的抵押贷款提供100%的担保，鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款，以此来扩大住房需求，促进住宅业的发展。

4.抵押贷款证券化从20世纪80年代中期开始，加拿大资本市场日趋活跃，融资规模不断扩大，为增加抵押贷款的资金供给，降低贷款机构的流动风险，1986年联邦政府允许CMHC向抵押贷款证券(MBS)提供担保，1999年抵押贷款与住房公司所担保的抵押贷款证券为270亿加元。

从战后五十年的总体情况看，加拿大住房体制是日趋市场化的，主要依靠市场机制进行住房的生产、交换和消费。与此同时，联邦政府通过多种政策手段对住房市场进行了有效地干预和管理。当住房严重短缺，市场未能有效增加住房供给时，联邦政府直接介入住房建设，来迅速增加住房供给。当住房短缺问题得到缓解后，联邦政府通过对社会住房的直接贷款，帮助、扶持低收入家庭解决住房问题，通过抵押贷款担保，帮助中低收入家庭购房。当社会住房取得较大进展后，联邦政府即把社会住房业务转给省级政府。在上述政策演变过程中，市场因素不断增加，政策干预逐步减少，相应地，政府用于住房方面的支出也在逐步减少，1981年政府住房开支4.36亿加元，1999年减少到1.36亿加元。

另据报道，今年九月底，总部在多伦多的皇家地产公布的调查显示，目前加拿大房地产市场仍在以合理的价格提高，而且在全国范围内，第三季度房屋销售量也比较稳定，并没有象邻居美国那样有大幅度暴跌。目前的加国房屋市场已经走出了以卖方为主的市场形势，逐步向买方和卖方平衡的协调期过渡。

目前加拿大的房地产市场从全国来看，是存在很大差异的，比如在生产能源的西部省份，地产市场仍然是“大家仍狂热的购买，房价以两位数比率上升。”而在安省、魁省和大西洋省份，房屋销量和价格更加合理。

该报告中指出“从全国范围来看，目前前三个季度已确定的地产趋势预料将会贯穿这整个年度。目前加国旺盛的经济形势，低失业率，适当的工资增长以及消费者良好的信心让房地产市场仍然有活力。”

相关调查中显示，目前平均房价上涨最高的几类房屋类型是独立平房（detached bungalows）,上涨16.3%到达平均0,365每套。公寓（condominiums）,价格上涨14.2达到1,562每套，而独立双层物业价格平均上涨13.2%达到5,380每套。

此外，通过加拿大房地产协会的MLS显示，8月份加拿大的平均房价比去年同期相比下降了11.9%达到5,505每套。通过季节性调整，全加在8月份共售出39725套，比7月略上涨0.7%。在前8个月中，加拿大的房屋销售活跃性仍然比去年同期增长了2%，所以今年的全年销售活跃度应该创造历史纪录。

“在西部以外的地区，在近10年中的前5年，地产市场都在疯狂增长，而目前虽然房价仍然在增长，但却是以比较合理的比率在增长。”皇家地产行政总裁苏帕(Phil Soper)表示到。

目前的加国房屋市场已经走出了以卖方为主的市场形势，逐步向买方和卖方平衡的协调期过渡。而且一个比较稳定的市场行情将会有利于形成一个更加健康和平衡的市场。

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