解析《成都市住房建设规划(2006-2010)》

——----未来5年 61万套住宅推向市场

主城区的开发量在未来将进行一定收缩。根据规划，2006到2007年，主城区的土地供应将减少1/4，然后以每年1.6%的速度递增。这样可以控制旧城改造的规模，减少因拆迁而带来的被动性需求。可以预见，未来主城区可供应的住房会减少，因此可能会带动这些区域的地价上涨，未来的房价也会受一定影响。

住房结构
90m2将是绝对主流

核心提示

2010年以前，供应住房建设用地总量中1411公顷用于建设套型建筑面积90m2以下住房。90m2，仍然将是未来楼市供应的主流产品。

规划回放

公共住房保障本地中等偏低及低收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足本地中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求；农迁房满足被征地农转非居住房需求。

自2006年6月1日起至规划期末止，套型建筑面积90m2以下住房（含公共住房、农迁房）面积所占比重，必须达到年度新建住房总建筑面积的70%以上。

规划期内，供应住房建设用地总量2035公顷，其中1411公顷用于建设套型建筑面积90m2以下住房。

规划从总量上加以控制，保证了市场上产品的多元化，将供需缺口降到最低

中原地产：通过2006年秋交会的需求调查可以看出，半成以上购房者仍然选择90m2以上户型，在国六条贯彻执行的同时，市场可能造成巨大的需求缺口，从而导致90m2以上住房价格攀升，而90m2以下的住房因其利润有限，开发商势必抬高单价追求利润，进一步造成整个住宅市场的价格上涨，因此规划不仅延续了国六条总的调控思想，更从总量上保证了供需的平衡，稳定房价。
 
“国六条”的出台完全忽略了中、高端人群的需求。健康的房地产市场是需要有多样化的产品的。而现在，则导致了产品的同质化，百姓根据自己需求可挑选的房屋变少，土地失去原有的价值，所谓的高档社区将不复存在，供求比例失调必然会引发新的矛盾。规划从总量上加以控制，不仅满足中低收入家庭的住房需求，也充分考虑到高端客户的需求，保证了市场上产品的多元化，将供需缺口降到最低。

《规划》中对住房建筑总量和套内面积指引的确立，将在更大程度上满足中低收入家庭的住房需求

戴德梁行：《规划》中对中低价位商品住宅，公共住房和农迁房的建筑面积和结构的规定对解决中低收入家庭住房问题起到了积极的推动作用，以经济适用房为例，过去的经济适用房为了追求利润，呈现了“叫好不叫座”等问题。

据2004年统计，成都市符合经济适用房申购条件的市民多达7万余户，经济适用房的有效供给远远不足。新开盘的经济适用房的空置率却接近60％。归其原因，价格、位置和户型是制约经济适用房消费的三大主要原因。

首先，目前成都的经济适用房均价为2600元/m2左右，虽然低于商品住房，但仍远高于许多符合条件的申购者的心理预期和承受能力。其次，经济适用房普遍建设在社区配套不够成熟的地区，有些甚至不通交通车。再次，目前成都的经济适用房户型单一且偏大，因此总价较高，超出了申购者的购买能力。《规划》中对住房建筑总量和套内面积指引的确立，将使住房开发更加合理化，规范化，避免开发商为追求利益而进行的盲目开发，同时也将更大程度上的满足中低收入家庭的住房需求。

多渠道、多层次的住房分类供应体系是本次住房规划的重要特征

尺度地产：本次对业内一直议论纷纷的90m2占70%指标也作了明确，即按年度总量控制。这一政策出台使得原来持有土地的开发商在开发行为上更为明朗。同时，地方政策比中央政策走得更远一些，即规定中低价位、中小套型普通商品住房、公共住房和农迁房的土地，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。这一政策更有力地保证了住宅供应的更多考虑中低收入人群。

社会层次具有多样性，其住房需求也具有很强的多样性，多渠道、多层次的住房分类供应体系是本次住房规划的重要特征。这一体系在一定程度上能够解决低收入人群的住房问题，使市场化的项目减少受政府的影响而去实现真正的市场化。

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