解析《成都市住房建设规划(2006-2010)》

——----未来5年 61万套住宅推向市场

戴德梁行、中原地产、尺度地产三大顾问机构联合解析《成都市住房建设规划（2006-2010 ）》

编者按

未来5年，成都房地产市场的开发情况将是怎样？土地供应总面积有多少？供地计划是怎样的？
以上的问题，有多少开发企业真正知晓，又有多少开发企业认真进行过研讨我们不得而知，唯一确定的是，成都楼市未来5年的总体面貌已经在2006年9月底颁布的第69号政府文件中得以确定。也许太多的人已经遗忘——这个5年规划本就是今年“国十五条”中最重要的调控政策之一，也是中央对地方最关键的控制手段。我们邀请专业的顾问机构进行解读，就是希望用这样一种方式来提请所有业内人士认识到这一个规划的重要性，同时告知消费者，未来5年的成都楼市将是稳定而健康、繁荣而有序的。

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5月29日，“国十五条”中强调，全国各地普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标要在9月底之前公布。

9月28日，成都市政府出台《住房建设规划（2006-2010）》。但大多数业内外人士并未对此给予足够关注，这和“国十五条”出台后的喧哗形成了鲜明对比。

一个跨越成都市今后五年的住房建设规划，涵盖了每一年各个层次住房供应计划、土地供应、住房结构开发计划等方面的量化信息，究竟暗藏了什么样的讯号？

供应量究竟够不够？拿地的节奏会不会受到规划的影响？成都市今后的住宅市场会有什么样的发展趋势？公共住房建设的规模到底如何？

《成都市住房建设规划（2006-2010 ）》带给业界清晰的数据同时，也留下了诸多上述的疑问。为此本报特别邀请中原地产市场研究部、戴德梁行研究顾问部、尺度地产研究中心进行点评解析。

住房供应量
61.91万套住宅满足需求

核心提示

到2010以前，建设各类住房61.91万套，总建筑面积5555万m2。2007-2010年，每年的公共住房面积为1.25万套，100万m2，商品住房的建筑面积每年递增30万m2以上。供应量增加将是未来楼市的主旋律。

规划回放

规划期内建设商品住房45.33万套，建筑面积4306万m2；建设公共住房6.47万套，建筑面积540万m2；建设农迁房10.11万套，建筑面积709万m2。

2006年，商品住房建设8.42万套，建筑面积800万m2；公共住房建设1.47万套，建筑面积140万m2；农迁房建设4.19万套，建筑面积293万m2。

2007年，商品住房建设8.74万套，建筑面积830万m2；公共住房建设1.25万套，建筑面积100万m2；农迁房建设1.48万套，建筑面积104万m2。

2008年，商品住房建设9.06万套，建筑面积861万m2；公共住房建设1.25万套，建筑面积100万m2；农迁房建设1.48万套，建筑面积104万m2。

2009年，商品住房建设9.39万套，建筑面积892万m2；公共住房建设1.25万套，建筑面积100万m2；农迁房建设1.48万套，建筑面积104万m2。

2010年，商品住房建设9.72万套，建筑面积923万m2；公共住房建设1.25万套，建筑面积100万m2；农迁房建设1.48万套，建筑面积104万m2。

郊区住房对主城区住房消费能力的分流与影响

尺度地产：本次规划是对成都市五城区（含高新区）的规划，华阳、温江、龙泉等最近开发较为热烈的板块并没有并入本次规划。因此虽然本次规划的总体量略显不足，同时因过于量化而缺乏灵活性，但通过外围区域的开发调整可以弥补。不过郊区住宅的主力客户群是主城区的居住和工作人群，主城区住房规划如果单独完成，则必须事先考虑清楚郊区住房对主城区住房消费能力的分流与影响，不知政府在做规划时对这一点考虑得是否充分。

“规划”的出台可以避免“国六条”可能造成的供需比例失调

中原地产：2006年5月17日，九部委联合出台“国六条”，国六条得出台对成都楼市短期内起到了一定的平抑作用，自6月以来，我市五城区商品住宅月成交均价已出现连续3个月环比小幅下降态势，这表明国家新一轮房地产调控政策已经显效。

今年6月五城区住宅成交均价达到4392元／m2的高点，此后连续3个月出现小幅下跌，9月五城区商品住宅成交均价为4335元／m2，环比下降0.02％。

在经过这一轮调控的考验过后，成都市政府出台《成都市住房建设规划（2006-2010）》以巩固国六条的调控成果，我们可以把“规划”看作是对国六条进行定量的补充。“规划”的出台会对成都未来楼市进行定量的指引，避免“国六条”可能造成的因市场上中小户型、中低档产品比例激增导致的供需比例失调。

经济适用房等公共住房开发将受到关注

戴德梁行：成都未来住宅供应量将进一步增大，同时，随着城市化进程的加快、人居环境的改善，需求也将持续上涨。受到国家调控和土地成本上涨等因素的影响，住宅均价将呈现平稳上涨态势。其中，《规划》对住房建筑面积和建筑结构的细分必将导致由于供应量减少，套型90m2以上的住宅升值。经济适用房等公共住房开发将受到关注。