业内眼光看宏观调控1周年:专访世家总经理曾学锦

到今年5月12日，已是房地产宏观调控一周年，宏观调控效果如何各有观点。带着有关宏观调控一周年的问题搜房网记者采访了资深业内人士成都世家投资顾问公司总经理曾学锦先生。

1.关于宏观调控一年来的效果

在曾总看来,国家宏观调控这一年是起到了效果的,但是不明显.

宏观调控的举措着实从管理的层面上给当时有些“疯狂”的楼市适当地刹了刹车。

但感觉上，毕竟在市场国际化的时代大背景下，对房地产市场进行宏观调控并让调控达到预期的效果还还是个比较大的题目。更深层来想，这和我们的政府管理体制、社会和市场现阶段的发展以及国际化趋势等都极度相关。

2.宏观调控一年来的最深刻感受

曾总对宏观调控一年来最深刻的感受就是：对于成都房地产来讲，恰到好处。调控之于成都的房市来得很及时，使得成都在全国范围波澜起伏的背景下没有出现不协调。

这也反应政府宏观调控的区位性质。

3.理顺房地产市场的关键

曾总说：”我以前爱用一个简明的说法，就是处理好供求。这是个不错的理论。“但这次曾总没有用这个来简单说明，他提出了另外一个观点，总结起来应该是：政府利用行政（包括地方政府的行政行为）来进行社会管理时其中涉及社会福利和市场化的关系平衡。

曾总提到他在其搜房博客中阐述过的观点：“对政府来讲，控制房价似乎是必然的。让居者有其屋，这是执政者的理想。甚至出台政策，鼓励修建安居房。然而，这又一直遭受业界的质疑。

土地政策应是导致房价大幅变化的根本原因。当土地有多种渠道供给的时候，土地供应的概念是无限的，住宅的属性更多的表现为使用价值；决定房价的因素是成本和需求；而当土地统一实施招、拍、挂后，土地供应从概念上成为了有限的，住宅投资属性显现，成规模的职业抄家也因此而起。正是土地的统一拍卖揭开了房价彪升的潘多拉盒子。

政府用统一拍卖的方式解决了土地流通的合法性问题，却还来不及解决如何有效管理的问题。好比海滩的海岸线，本来防护海浪最好的方式是自然的岸线，海水的能量在被充分的吸收中得到有效的遏制，而一旦人为的去修建起看似坚固的海堤，其反作用力必然是巨大的。控制房地产市场是一大的系统工程，在其他方面尚不成熟的前提下，某一项的单方面的成熟，引起较大的后遗症就是必然。

如今的土地政策就好比是新修的“海堤”。

如何控制，香港有着几十年的经验。土地供应的节奏、规模、控制指标等等都是政府面对的重要课题。这些，我们的管理者还认识不足。在土地控制方面，除了客观的认识之外，主观的因素也有待克服，中央与地方在控制房价目标上的差异，地方执政者的短期行为等等。

显然，我们还任重道远。”

4.房价未来趋势

对于网友一直关注的房价问题，曾总认为其未来趋势仍然是上涨，但政府也必然会想办法来控制它，至于能不能控制住或者说控制到什么样的程度那就是未知的了。

5.下一阶段宏观调控的方向

其认为：国家宏观调控的进行能而只能在它所能影响的范围内进行，比方说利用金融杠杆，也或提高按揭的首付比例；还有一个是减少土地供应。当然减少土地供应是把双刃剑，可能达到宏观调控目的的同时也可能影响房地产在国家拉动经济增长上的比重，所以曾总也认为这第3种是“更不可取的一种方式”。

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