专家---地方房价跌涨不一 05年房产政策出现失灵

金融霸权有一个很容易让人看到的表征：驾驭热钱。在中国融入全球经济一体化的过程中，中国的金融市场必须与世界接通。接通的同时，中国必然要面对热钱的冲击。过去的一年，中国已经针对热钱冲击等可能存在的问题制订了金融应急机制等多项政策，这是中国在为金融安全预留阀门。遗憾的是，中国的金融实务研究严重不足，且几乎是零。在金融霸权的挤压下，中国必须快速改革。改革任重，但道路不能太远。

一些地方楼市价格下跌，一些地方房价继续飞涨，而海外热钱却乘机滚滚而入。2005年的房产政策出现失灵。

房产新政的实施使房地产开发商以及和开发商有关的群体的利益受到了损失，这是一个特定的强势群体，而受益者是没有购房的一般老百姓，这是极分散的不确定群体。

因为房地产新政所冲击的利益群体非常集中，他们会通过各种方式阻止房地产新政的实施。

如果说开发商是用言论批评的方式对待房地产新政的话，那么地方政府则更多地是用行动来表达各自的态度。不少地方政府在执行房地产新政时阳奉阴违。

2005年6月初，国务院派出了四个检查组到八省市检查房地产政策的执行情况，结果是大部分被检查的省市只是学习了国务院的文件精神，并没有积极采取措施去落实这些精神。

例如，国八条中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例，但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了；按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但该政策也无法得到落实。

这与税收政策直接有关的。1994年分税制改革之后，地方政府的事权与财权不对等，责任和义务越来越多，而对财政的支配权却不断弱化，使得各级财政越往上级资金越充裕，越往下级财政越艰难。于是，地方政府将出卖土地作为弥补财政缺口的最好途径。

地方政府在抵制中央的房产政策上还表现在对海外热钱的欢迎态度上。

2002年之前，国际资本对中国房地产市场是不感兴趣的，投资购买中国房地产的外资的比例很小，但2002年之后，外资对中国房地产的兴趣开始增加。

据商务部统计，2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，实际使用外资金额59.50亿美元。

这些只是房地产开发领域的外资数量，不包括外资从市场上购买的房地产数量。在上海，外资购买的比例已经接近20%。从国际收支的经常转移顺差中估计出大概的数量，2004年经常转移顺差为229亿美元，是2000年的3.6倍。2005年上半年是121亿美元，比2004年增长22%。这些资金很多与购买国内的房地产有关。

值得一提的是，全球的大部分国家都将境外资金投资本国房地产作为资本项目来对待，全球有137个国家对于非居民投资本国的房地产都是有各种各样的限制，而中国则将投资房地产视为一般经常项目，没有任何管制。

中国从2002年取消外销房、内销房区别，无论是老外还是居民还是企业，想要投资中国境内的房地产，没有任何的政策障碍。

所以中国走在187个国家当中少数的对房地产投资没有限制的国家行列，这是不多见的。

2004年之后，中国政府对房地产市场进行调控，但外资的加速进入在一定程度上抵消了这些政策的作用。

从2005年前10个月的统计资料看，房地产的投资增长速度仍然保持20%以上，全国的房价上涨速度有所放缓，但仍然有不少城市的房价涨幅超过两位数。

从这几个层面看，国内有开发商等利益集团各种形式的死扛，中央地方政府的博弈，很大程度上，2005年稳定房价的宏观调控政策效果是打压正常需求的结果，真正的结构调整和产业转型恐怕还没有拉开序幕。

在国内各利益群体短兵相接的时刻，却让外资乘虚而入扑了个正着，2005年同样也是外资攻城掠地最凶猛的一年。

2006年的中国楼市令人期待也让人担心，一旦政策余温消退，投机是否卷土重来，房价还能否保持稳定，外资是否兴风作浪，都成为亟待重视的问题。

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