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首次诉开发商被驳回 业委会无权代表业主讨公道?

　　[提要]与《物权法》相左近日，北京市首例业主委员会起诉开发商一案在海淀法院审结。法院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，原告海淀区静源居小区业主委员会不具备诉讼主体资格，因此无权代表业主提起商品房预售合同诉

与《物权法》相左

近日，北京市首例业主委员会起诉开发商一案在海淀法院审结。法院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，原告海淀区静源居小区业主委员会不具备诉讼主体资格，因此无权代表业主提起商品房预售合同诉讼。但有专家认为，目前的《物权法（草案）》中关于业主会议的诉讼主体资格已经确认，而一旦《物权法（草案）》通过审议出台后，业主委员会将具备主体资格参加诉讼。

据了解，静源居小区房屋普遍存在房屋质量及社区配套设施等问题，众业主认为开发商的行为严重侵害了广大业主的合法权益，遂依法选举产生小区业主委员会，并以业主委员会的名义状告开发商广告欺诈和合同违约。海淀法院审理认为，根据《物业管理条例》的相关规定，只有在物业管理活动中，业主委员会才有权代表业主维护其合法权益。而本案则是商品房预售合同形成的纠纷，并非物业管理纠纷。因此，法院裁定驳回业主委员会诉讼。

对于“业主委员会”的诉讼主体资格问题，引起了众多专家的争议，我国目前的《物权法（草案）》第８７条规定“业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁”。也就是说，如果《物权法（草案）》实施，业主委员会就可以全权代表业主了。

业主委员会“没资格”起诉开发商

近日，本市首例业主委员会起诉开发商一案审结。海淀法院审理认为，原告静源居小区业主委员会不具备诉讼主体资格，无权代表业主提起商品房预售合同诉讼，裁定驳回其起诉。有专家表示，目前《物权法（草案）》中关于业主会议的诉讼主体资格已经确认，而《草案》一旦通过审议，将成为业主委员会的“救命稻草”。

案件回放

据了解，海淀区静源居小区系中房集团华北城市建设投资有限公司开发建设的商品房住宅小区，２００３年投入使用。众业主入住后发现，小区的房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，同时开发商也没有兑现在售房时承诺的绿地面积及社区配套设施。众业主认为开发商的行为严重侵害了广大业主的合法权益，遂依法选举产生小区业主委员会，并以业主委员会的名义状告开发商广告欺诈和合同违约。法院审理认为，根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主维护业主在物业管理活动中的合法权益，但不得做出与物业管理无关的决定和从事与物业管理无关的活动。而本案则是广告欺诈和合同违约诉讼，是基于商品房预售合同形成的纠纷，而并非物业管理纠纷。

观点交锋： 业主委员会是否有起诉“资格”

北京市律师协会房地产开发专业委员会委员刘桂林在接受记者采访时表示：“业主委员会应该具有起诉开发商的主体资格。”刘桂林认为最高人民法院一个司法解释可以印证他的观点。２００２年，最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》，《复函》规定，在房地产开发商未向业主委员会提供配套公用设施等情况下，业主委员会则有权利以自己的名义提起诉讼。

“关于业主委员会是否能代表业主进行诉讼，我国现有的法律还没有明确规定。”北京市天中律师事务所律师雷明光告诉记者。他认为，业主委员会不具备原告的主体资格。因为在签订商品房预售合同时，开发商针对的是某个业主，并不是业主委员会。所以，在权利受到侵害时，应该是业主自己或者是联合集体诉讼。而业主委员会既不是法人，又不能界定为其他组织，自然也就不具诉讼主体资格。

相关法律： 《物权法》将为业主委员会“撑腰”

据了解，１０月召开的十届全国人大常委会第十八次会议将再次审议《物权法（草案）》，并有可能在明年３月召开的十届全国人大四次会议审议表决。目前的《物权法（草案）》第８７条规定“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁”。

长期关注《物权法》的刘桂林律师表示，一旦《物权法》出台，业主会议的执行机构——业主委员会拥有诉讼主体资格将在法律上得到保障。他认为，业主委员会拥有主体诉讼资格后，有利于减少诉讼成本，解决现实问题，同时也有利于维护多数业主的合法权益。

责任编辑/cd001
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