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楼市四问——关于中国房价问题的对话

　　[提要]主嘉宾：哈继铭中国国际金融有限公司的首席经济学家赵晓国资委研究中心宏观战略部的部长钟伟北京师范大学金融研究中心主任潘石屹SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁冯仑北京万通实业股份有限公司董事长万通集团董

主嘉宾：

哈继铭 中国国际金融有限公司的首席经济学家

赵晓 国资委研究中心宏观战略部的部长

钟伟 北京师范大学金融研究中心主任

潘石屹 SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁

冯仑 北京万通实业股份有限公司董事长 万通集团董事局主席

任志强 北京华远房地产股份有限公司董事长

次嘉宾：

陈淮 国务院发展研究中心市场研究所副所长

王志纲 王志纲工作室首席战略策划

胡葆森 河南建业集团董事长兼总裁

童渊 百人行策动机构总经理

巴曙松 中国证券业协会发展战略委员会主任

楼市四问——关于房地产业前景的对话

主持人：电视机前的观众朋友大家好，您现在正在收看的是中央电视台第二套节目经济频道为各位制作的《对话》节目。在今天的这期《对话》节目当中，我们将要和大家共同来关注房地产行业的健康发展，最近一段时间以来房地产业成为了百姓谈论的热点、政策调控的重点。当然呢，它也成为了我们媒体关注的焦点。所以在今天的节目当中，我们请到了房地产界的业内人士、经济学家和所有与房地产业息息相关的每一位普通的消费者来到我们《对话》的演播现场，在这个共同搭建的平台上一块来关注房地产业的健康发展。那么在这里让我们用掌声欢迎各位的光临。

主持人：此刻大家一定注意到了，在我们的舞台上已经看到我们今天邀请到的六位嘉宾，这六位嘉宾都是在房地产业界和经济学界，对房地产健康发展这个话题发出过很重要声音的一些代表。我们先来认识一下他们。坐在我身旁的这位是中国国际金融有限公司的首席经济学家哈继铭先生。

主持人：这位是国资委研究中心宏观战略部的部长赵晓先生。

主持人：这位是北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生。

主持人：三位经济学家来到我们节目现场和我们一块来关注这个话题肯定有很多想探讨的。钟先生，如果我问你的话，比如说，你最希望在节目现场传达什么样的声音你会怎么告诉我们？

钟伟：如果大多数人买不起房的话，那么这个房价到底是正常还是不正常。

主持人：我们认识一下，我们请到的房地产业界的，这位是潘石屹先生，人称房地产界的明星。冯仑先生是房地产界的哲学家。欢迎您。今天会带着什么样的哲理来我们的节目当中。

冯仑：我想总是从别人没看到的地方来看一个问题，这是我今天可能会想到的一件事情。

主持人：这句话需要我们好好地琢磨一下，因为它很有哲理。欢迎冯仑先生。旁边这位，据称是房地产业界的演说家任志强先生，好，欢迎您。

任志强：这是你第一次封的口号。

主持人：这是我第一次封的吗？

任志强：对。

主持人：这是我私下搜集了很多的称号之后，我自己挑选了一个我比较喜欢的。台下也有很多我们特别请到的贵宾，好，来，再一次用掌声欢迎各位。接下来有一个需要大家配合的，是在现场我们做一个调查。今天我们谈到这个房子，谈到房价，你有什么想问的问题？

观众：这个房价到底会涨还是会跌？房地产行业是否存在暴利？

观众：关于买不起房的人，低薪阶层，给他们一个解决方案。

观众：你好，我针对现在房地产价格长势过猛，国家出台了国八条，国八条有用吗？在多大程度上可能会有用？

观众：您好，我想问一下，就是说现在目前的房价，各位专家认为合理吗？如果我现在手中有钱，我是把它买成房子还是存到银行。谢谢。

主持人：其实刚才我们听到了在现场各种各样不同的声音，几乎是再现了前一段时间媒体上非常热闹的争吵，但是在这些声音的背后，我们大家看到的都是各位的关注。所以在今天节目一开始，我们把近期房地产市场的方方面面做了一个短片。咱们一块来看一看。

大屏幕：据国家发改委和国家统计局统计，今年一季度全国35个大中城市商品房住宅价格比去年同期上涨10。5％，其中上海的涨幅最高，达到19。1％，涨幅同比超过10％的其他七个城市分别是杭州、成都、厦门、青岛、宁波、南京和武汉。现在上海内环线内已经很难找到售价在每平方米一万元以下的房子。面对住房价格上涨过快的情况，从3月到5月国家相继出台了一系列控制高档房的住房规模，加大经济适用房建设的相关政策，再次表明国家要稳定房价的决心。

主持人：刚才这个短片当中，我们看到的很多画面，配合着这个解说，可能留下印象最深的一个词就是上涨、上涨、不断地在上涨。在谈论我们今天这个房价之前，其实我想请教一下我们的经济学家，刚才我们在片中看到的这些现象究竟正常不正常。赵先生，您觉得呢？

赵晓：我觉得是不正常的，怎么说呢。房地产的问题其实三分之一是宏观经济学的问题，三分之一是金融的问题，还有三分之一是真正的房地产的问题，那么从过去几年的宏观经济来看，一个最重要的一个变化就是我们的物价。那么有经历了700多个基点的波动或者说7个多点的波动，但是我们的利率几乎没有太大的变化，那么所导致的一个结果就是资产的价格大幅度地上扬，在我们国家股票市场不太景气，主要的资产的价格的上涨，就表现在房地产上了。因此它的这个价格的上涨就带有泡沫性。是不正常的。

主持人：您刚才的讲话当中，我留心到有一个词就是泡沫。泡沫这个词是前一段媒体使用频率非常高而且非常吸引眼球的一个词。在我们梳理的很多要和大家探讨的问题当中似乎也包含了这样一个问题。来，我们一块看看。我们的楼市第一问，其实泡沫并不是一个经济学上的一个概念，大家在用这个词描述几个热点城市房价上涨很快的现状的时候，包含的更多想要问的问题是房价是不是虚高，当中是不是有一些非理性增长的因素在里面，所以这个问题出来的时候我们来看一下。六位嘉宾的表决结果，是或者不是，来，请各位亮牌。

主持人：几位的表决都非常地明显，他们现在是站在同一条战线上，但是我们要听一听他们各自不同的原因。哈先生您说有泡沫？

哈继铭：对。

主持人：此话怎讲？

哈继铭：我们分析的结果显示现在在很多城市，全国我们看了大概二十个城市左右有一半以上的城市，它资金的成本已经超过了租金回报率，另外有四分之三的城市它的月供也超过了租金回报率，因为有的人买房子，他是觉得买了房子，我这个租金可以用来付月供，这么来养房子。那么现在这部分人越来越困难了，随着这个利率也提高过租金在某些城市，租金与房价比在不断地下降。

主持人：所以您的这个研究当中，有一个衡量的标准，就是租金的比例的问题。

哈继铭：对。

主持人：潘先生同意他的观点吗？您刚才举的是没有泡沫。

潘石屹：在这点上，这两个分析的方法我都是同意的，可是得到的结论是相反。第二个就是别的城市的情况我不了解，北京的城市购买房子贷款的利息大概是5％ 不到6％，可是租金回报率是10％，所以我就得到结论和他不一样。第一个就是用每一个家庭的收入跟房价的比，现在实际上问题出在什么地方，就是整个中国，除了上海之外，二手房市场没建立起来，如果二手房市场建立起来以后，这个市场上面成交的平均的价格和它这个购买的价格比就是一个比较合适的比。所以我觉得中国房地产最大的问题是要尽快地把二手房的市场建立起来，控制率也会降落下来，不能够让刚参加工作的人收入低的人一下就去买这个新房子，他可以住小一点的房子、旧一点的房子。

主持人：赵先生，您是从哪个研究角度来佐证您的观点的。

赵晓：中国经济的过热，那么主要表现在房地产领域的过热，那么如果说我们硬说全局性的过热来形容中国的房地产，那么这句话未免过重。但是我们如果说仅仅用局部的过热来形容中国目前房地产的状况，我认为这句话未免过轻了。

主持人：在你们陈述观点的时候，我注意到我们另外一方都听得非常地认真，待会儿他们可能会一一地来反驳一下展示一下你们的观点，好，我们的正方三辩钟伟先生。

钟伟：我这不是正方，因为拉到这儿来，所以站到潘总他们对立面去，当然我们没有利益关系，我没买过您的房。这个其实很简单，就是西方有句谚语讲的是什么呢？“如果张三说你是猫，李四也说你是猫，王五也说也是猫，就你自己说你自己不是猫，那其实你就是猫。”那么在我们关于这个房地产行业有没有泡沫这个争论当中，我们非常明显地看到经济学家，我不算经济学家，我算一个学者，那么大家都举一个牌子说有泡沫。你到网上去调查，网民可能百分之百的投票都认为有泡沫。在场刚才各位所举的牌子我也看到了，基本都是赞成有泡沫。

主持人：现场的朋友举一下，举一下，有泡沫和没泡沫的。四分之三的人说他是猫 看来。

钟伟：那么现在情况就很明了了，如果除了房地产开发商自身认为房地产行业没有泡沫以外，所有的行业都认为，所有的旁观者都认为有泡沫，那就是只有一种偶然情况他们是对的，就是真理恰好掌握在少部分人手里。但是我宁可相信他们是猫。

冯仑：但是如果钟伟这种语言表达方式恰好我认为证明你也不对，我也不对，因为什么呢？经济学家总是在讲预警危险，总是在讲对危机的预警的。历史上统计的结果大部分是夸大的。而我们正好是作为一个投资者来说，恰好相对来说，成功的投资者他总是乐观的。他对一个问题，他对于机会的看法，就别人家死人，他会觉得可以做棺材生意，所以他仍然认为死人并不是坏事情。所以从这个，所以我方观点是，我们是乐观主义者，所以我们觉得没有泡沫。所以用你刚才这个逻辑来对潘先生这个说法，我用你同意方法来说，这样子这个问题没法讨论了，实际上就是说在历史上所有的投资者都有乐观气氛，而所有的经济学家都会过分地夸大风险。因为从八十年代我参加体制改革研究，我注意到这些经济学家到今天说对的概率非常少。

潘石屹：我是不同意钟伟的这样一种举手表决这种方式，因为我跟赵晓有过一次谈话，说是如果是让全北京市的人作公民投票，说把潘石屹家的房子来作博物馆，一定除了我一个人反对还有我老婆反对以外，其余人说好，挺好。所有有些事情是不能用公投的办法解决的。

赵晓：我想对潘先生刚才第一次发言作一些评论吧，潘先生刚才说上海这个地方除了上海别的地方价格还是比较合理的，意思就是说，上海还是有泡沫的对不对？

潘石屹：我说了吗？

主持人：你被认为是说了。

赵晓：这是我们一个推论，然后您又说，上海这个二级市场比较发达，别的地方应该发展二级市场，这样就可以减少泡沫的风险。那为什么上海二级市场既然它比较发达依然您认为只有上海有泡沫呢？这是一个矛盾的地方。这第二个，即便是全中国都发展了二级市场，我们也知道在西方国家也都是有很发达的二级市场的，但是他们也没有避免过泡沫。二级市场的发展并不是避免泡沫的最终良药，我们要请这个反方同学先回应一下。

潘石屹：先让我说完了你再说。

任志强：我替你说了吧，潘石屹说的二级市场开放的时候就没有这么高的房价。

潘石屹：对。

任志强：他不是说有泡沫或者是没有泡沫，这和你说的刚刚相反，我们现在说讨论有没有泡沫，你用的第一个词叫房价问题，我想我们心理上大家都明确什么是房价。在经济学上最简单的方法就是商品房的交易价格对不对？如果是交易价格的话，二手房的交易算不算商品房的交易价格？如果算，你所有的统计数字，包括在电视屏幕上打出来的包括不包括二手房的交易价格，如果不包括，这个房价就不叫房价，这只能叫一手房市场的房价。如果你把你经济学的研究的目标盯在一手房交易市场的房价，而不是盯在国际惯例的房价上，那你就错了，你的基本概念就错了。所以我们想房价首先要搞清楚我们讨论的是什么房价，是商品房房价还是一手房市场的房价。否则刚才大家很多人有人提问题说这个房价我买不起，确实你买不起，因为你不该去买那一手房，你要二手房房价加进去的话，可能这个平均房价就不是现在这个样了。

主持人：任先生，我给你透露一个秘密。潘先生来之前告诉我说，他今天要好好地来帮我一把，因为他说，您基本上是特别擅长演说，如果不是他的话一定打不断。所以接下来潘先生，您适当的时候请举起红牌警示一下。

潘石屹：好，我给你当助理。

任志强：我再补充一个数字，今年一季度房价增长的比例，如果用环比数的话只有2。7，您可以查一下，这个数字也是国家统计局公布的。假定你用同比是指去年的1月份的房价低，今年的1月份高点，因为它有12个月的过程，但是你拿今年一季度和去年的12月份四季度相比的话，只有2。7的增长。别以为只有9。1。

主持人：钟先生想说什么？

钟伟：刚才他们三位先生对于我说这个，大家说除了你们不认为是猫，大家都认为这是猫觉得很痛苦。那么其实这其中有一个，如果你认为大多数人的判断都是错误的那么实际上你的看法是大多数人实施的是暴政。是的，是会有这种可能性的。房地产行业如果陷入到今天这样的困境的话，那么会有千夫所指、无病而死的结果的。

不是没有。比如说大家持币待购。

任志强：我不同意你的说法，你是因为我们没有把标准搁在一个位置上。

钟伟：对，然后您接下来听我说标准，那么第二，刚才说了有泡沫没泡沫您用了另外一个概念来偷换了一下说，你看，你看新房，一手房的成交价，你没看二手房，没看其他的经济适用房等等。你搞一个均价嘛。均价的话，如果有二手房，如果有什么均价不就下去了吗？

冯仑：不是，你说错了，我们现在的意思恰恰是说不应该有这个均价。商品房的第二个概念就是不能把社会保障体系的房子的平均价格搁进去，应该把社会保障体系拿出来。总之就是看房价的时候要考虑尽可能多的不同品质的不同来源的房屋的情况，对吧。然后说恰恰是因为福利分房现在取缔了，或者是慢慢地退出历史舞台了所以有更多的房地产发展空间。

哈继铭：这个对，但是泡沫问题或者房价是高还是低的问题，作一个整体判断的时候，从来没有说过说房价从新房，到二手房，到福利房，到所有的房，都是偏高的。有没有泡沫这个问题本身也不是说全国各地全都亮红牌了，不是的。如果房价真到那个地步，咱们不讨论泡沫了，咱们谈论叫做病入膏肓怎么治。其实这个词肯定特指的就是一些热点城市。

任志强：对，只要是东南沿海热点城市房价不正常，它就是泡沫，您写的是中国房地产有没有泡沫，如果你把那个题目改成是上海有没有或者是某一个地点有没有，那是另外一个问题，我们现在讨论中国。

主持人：好，我接受您的建议。咱们现在就把这个前面再加一个前提限制。

潘石屹：中国部分城市。

主持人：部分热点城市。好了，在这样的前提之下，任先生，您还会改变牌子的颜色吗？

潘石屹：会，但是你得先说好是哪几个城市。

任志强：我们在租金调查里头，确实有哈先生说这种现象，大概我们说认为在100以下或者100以上这两个租金比和房价比差别的，大概全国只有五个城市。

主持人：这五个包括哪几个？

任志强：我现在记不清了，你要让我翻本，我得给它翻半天。大概有五个城市。

哈继铭：但是更多的城市基本上不是这么一种情况。

主持人：我们经济学家掌握的数据是不止五个。

哈继铭：不止五个，我这里呢，一一去报这些城市没有必要。

主持人：大家注意到，我们双方都带资料来了，都是有备而来。

钟伟：二十个城市里面超过一半是资金成本大于租金成本的，不是，你那个不是资本成本大于租金成本的概念。80年代日本发生问题了。80年代日本发生问题的时候也并不是从北到南这四个岛都有问题的，北海道也是没有问题的。所以你要说中国房地产有没有泡沫，我说有泡沫，这并不意味着说中国所有城市都亮红牌。恰恰，如果说都亮红牌，那我们情况就不坐在这儿恐怕

主持人：对，赵先生刚才也说了，如果说全国都有泡沫的话那未免用词太重了。

赵晓：我想简单地表述一下我方的观点。首先我特别高兴有这么一个机会跟房地产界的几位精英在一起讨论，这个我必须声明一下。因为刚才潘总也提到，我以前的一些观点那么跟任总，可以说我们在1998年的时候就在呼吁，要发展房地产，以此通过紧缩迎接新一轮的中国的增长势头。而且这个前景可以说就是在我们许许多多的人呼吁下现在已经出现了，所以我一直是跟他站在一起的。这是一个。那么应该说跟潘总，我记得在2003年的时候，我们曾经有过一个对话，在新浪有个对话。那么预测就是2004年房价会涨，而且2004年的确房价已经涨了。那么这是一个实证判断，应该说我们已经说对一回了，刚才冯仑说，经济学家经常说错的，其实我们已经说对好几回了，希望您以后增加我们正确的记录。如果我们反方的三位同学，今天我们姑且以同学来论，我们华山论剑一样。如果你们认为你们来说清楚，那么我要请教两个问题。第一个问题，你们承认不承认中国当前的宏观经济有过热的迹象，而且这种过热主要体现在房地产也就资产的领域？这是第一个问题。第二个问题如何解释在房价节节攀升的同时，很多地方的房租的价格是不断地下降的，那么房租的价格跟房子的资产的价格，那么它们基本上有点相当于股票市场里边的P/E值，而这个P/E值的这个它的日渐地扩大，在股票市场上，所有做过股票的人都很清楚，就意味着泡沫越来越大。

主持人：刚才我们听到台上两方的观点是非常地鲜明，一方是认为是有泡沫的，一方认为是没有泡沫的。当然他们也陈述了自己的理由。今天我们恰巧把童渊先生请到了现场，童先生本人是一个房地产营销方面的业内的专家，你对这个泡沫问题怎么看？

童渊：我听到泡沫时候，我第一个感觉就是泡沫给我们什么提示，我们作为开发商为什么大家很怕泡沫，可能一听到泡沫，可能房价很高，房价很高就是我买不起房子。所以开发商应该做多一些房子，可以给老百姓买得起，所以我加入国美的时候。我当时第一件事情我想的就是能不能做一些便宜的房子，多一点便宜的房子的话，就可以解决老百姓很多的忧虑。

主持人：王志纲先生，我们知道，您是在房地产的营销策划方面算是先行者。从当年到现在已经十几年二十几年过去了，你对这个泡沫问题，如果你举牌的话，你会举什么牌？

王志纲：我只想就我们的角度来讲一个小故事，也许有助于佐证这么一个争论。大家知道广东是中国房地产先行一步的地区，也是最成熟的地区，而且被称为中国房地产的样板田。但是广州长达七八年也就2003年以前房地产都是一种平稳的，也没有超过两位数的增长。也就是说广州的房地产的这个价格的增长幅度，如果抵消掉利息负利息的话基本上是持平的。这是一个大的背景。但是到了2003年底广州的大佬们坐不住了，十大发展商联名开会，然后同时向整个社会昭告，再也不能忍受这种沉闷的局面了。你看人家上海，两位数30％ 50％ 60％ 70％地往上涨，所以再也不干了，这第一。然后第二个齐声喊涨，而且预言，2004年广州肯定要超过两位数。果然，到了2004年的时候一统计，超过两位数了。尝到甜头以后，2005年初他们又开会了说还要喊涨，甚至有的人说至少得到30％，你看人家上海70％ 、80％。这下子政府坐不住了，谁在胡说八道，这一下子不敢说话了，所以如果我们不重视它，的确在宏观层面上要出问题。

主持人：我们注意到就在我们大家对房地产的种种问题热烈讨论的时候，国家也出台了一系列的政策来确保住房价格的稳定，这些被大家称作国八条的措施出台之后，会给房地产的市场带来什么样的变化呢？我们接下来继续关注。

主持人：大家注意到从今年的3月到5月国家相继出台了一系列的政策来稳定我们的住房价格，这些被大家称做是老国八条和新国八条之间都延续了同样的一个精神，那就是一方面要抑制投机、炒房，确保房价的稳定。另外一方面针对中低收入者，大力地提倡经济适用房的建设。在这样的一个情势之下，可能接下来大家关注的问题，来一块看一看。如果说我们的楼市有没有泡沫，可能是大家观点的一个充分展示，那这一次是要考大家的本领了。要看未来了。所以你们在举牌之前要特别地慎重，到底会跌还是不会跌？来，我们看一下经济学家方阵。两个是持肯定意见的。就是说会跌而钟先生，临场换牌啊。

钟伟：不是，这个很不确定，这个很不确定。那我们先来听一听你们的观点其实这个我们需要确定的答案。哈先生，这个已经，有的地方已经跌了，有的地方跌了，是啊 ，所以你没有说全国房价会跌还是某些地方会跌，在我说有泡沫比较严重的地方，实际上我们已经看到已经跌了。

主持人：赵先生刚才有点举棋不定，不知道到底是要给出一个肯定的答案还是一个否定的答案。

赵晓：因为你说的是今年，今年以来，那么今年比如说这个政策力度下一步会怎么样，这是决定房价。特别全国范围内是涨是跌的关键因素。那么从现在来看，假如说维持现在的政策力度局部出现下跌那是一定的。但是全国范围内大部分地方可能是稳中还是偏升。

主持人：稳中偏升。

赵晓：对。

主持人：钟先生。

钟伟：我是希望它跌。但是作为一个理性分析的角度，它恐怕在剩下的两个季度之内很难跌下去。第一个理由就是现在的房地产的供求基本上是失衡的。房屋的竣工面积少，完了之后，在个人按揭这块，利率提得还不够高，因此现在的情况是火上浇油的情况，你让房价怎么往下走呢？这是一个现实的难题。第二个难题在哪里呢？在中国的话这个社会有一个诸害相权择其轻的问题。我手持现金，那么这个时候，你看股市不能投钱，你再看古董，你不敢玩。最后你能干什么，你只能买房，所以诸害相权择其轻之后把大量的钱，都赶到房地产市场来。

在这两个季度之内要改变恐怕比较困难，但是我们看到现在的上海二手房已经大幅地跌价，经常有人愿意亏个10万20万，就赶紧把它抛掉。这种现象时常我们在媒体上都可以看得到。

任志强：您作的是一个总体的判断，上海是一个非常的特例。

主持人：好，那我们再来看一下我们刚才房地产商这一方的答案。来，请各位举牌。好，三位是，全部举出了肯定的答案。这一次我们看到经济学家阵营里面已经有不一样的观点。为什么你们还是持同样的观点潘先生的理由是什么？

潘石屹：我前不久到温州去，跟它政府部门的了解。4月份比3月份下降了34％

所以这个房地产市场可能先是成交量的下跌，然后紧接着就是价格的下跌。可是这个时间刚才下面的朋友说，让我们以一年的期限来考虑一年时间太长，确实看不清楚，可是在未来的一个季度在整个的价格，整个的成交量先跌的情况下，我想价格会往下跌。

主持人：这是潘先生的观点。现在主要是这次政策以后有两个因素一定会在半年到一年肯定是要跌的，土地的供应的结构发生很大变化就中低 ，特别是经济适用房、廉租屋。这样的供应量一大，高档项目都不批，也不贷款，那么从总体来说，今后一段市场供应出来的产品，整个的平均价格一下就，分母大了，一下就跌了。

主持人：钟先生，好像现场就只有你一个人投了反对票，否定票。

钟伟：如果你从整个房地产供求情况来看的话，那么现在整个的供求关系还是失衡的。这是一个很大的驱动因素，即使短期对市场的预期，有很大毁灭性的打击的话迟早也会起来。这是一个。第二就是那可能一年以后了，我们现在说一年，一年之内我觉得不会太大的变化。另外还有一个就是住房抵押贷款的利率，住房抵押贷款的这块利率你根本现在很难有大幅度的调整。如果很难有大幅度调整的话需求不太真实的。第三个现在居民的储蓄率已经高达44％了，在这种情况之下大量的钱你往哪儿去呀？诸害相权还是重复那句话，最后没有办法，还是进入到房地产市场当中来。那么我高度同意谁呢？这一回我们站到一个战壕里头来了，任总以及冯仑先生所讲的，相信东南沿海的政府一定会有智慧。把房价控制在政府能够容忍的。不是过于快速上涨的层面上，另外内部二三线城市本来就没有特别大的问题。当然，它们也不会有过于快速地超过两位数的增长，到最后综合治理多管齐下，达到了什么呢？房地产市场的价格的平稳地健康地增长。这是可以达到的。但这决不意味着说，房地产市场已经有了根本的改观，这很难说的这是两个概念。

任志强：刚才他提的问题是房价是不是会跌不会跌，这个跌的概念就是说，平均房价是因为供给量来决定的，那么我低档房的供给量多了，我把高档房的供给量不让你卖。它不就跌了吗？它一定会跌的。这是两个不同概念，这是均价的下降，是单位价格的下跌这个八条里头其中一条。为了解决中低收入，不是很多人说我穷我买不起房子吗？那我们就增加小户型，增加中低价位的，增加经济适用住房，再增加廉租房。那么所以一开始我就说了，我们说的房价是什么假定用的是平均房价，那一定是跌的。

主持人：您稍等一下，哈先生不同意您的观点。

哈继铭：我认为这不是一个数字，我所指的就是这同一栋楼现在卖多少钱，一年之内卖的钱要比现在低，我指的跌是这个跌。而某些城市原来卖两万块钱的房子你现在叫一万八都没人接盘，这已经是事实。

任志强：不是，我是说看比例。比如说一百栋里头，其中有一栋那你就不调控的时候，它也可能老板上吊自杀，突然一下就跌了好几成。但是你要看比例，如果是一百栋里头有五栋、木栋。那是一回事。如果是九十栋都是你说这个情况，那是你说的跌从大的比例来说，你觉得呢？是什么样的情况。

哈继铭：我从大的比例就是说，简单说就两句，平均的价格一定是跌的，个别的现有的项目的价格多数是不会跌的，有在泡沫的地方尤其是高端房会跌。就这么回事。

主持人：我们再听一下其他几位的看法。

潘石屹：我们说两句。

主持人：好，你先说。

潘石屹：实际上就是说在原来之所以批判房地产商就是因为房价高买不起房，那么是不是把所有的人应该买得起房这个责任就交给商业性的房地产公司呢？也不应该。所以就是说，这一次增大中低档房的投放，本来是政府应当承担的责任所以现在就是 房地产商你做你的商业性的高档的房子。政府来提供中低档房，各安其位。这个正是一个上帝的归上帝，凯撒的归凯撒，这本来是一个市场逐步分层和功能明确的一个过程。现在房价会不会下跌呢？我同意钟伟博士的观点，主要看供求，大量的需求在存在着，但是这次文件，我觉得它最大的一个作用呢，就是最积极的一个作用。就是让不管是政府还是金融机构还是消费者，还是开发商，还是中介机构，现在要先冷静一下回归理性。在理性的基础上再讨论这个问题。前一段确实不够理性了，所以我觉得，但是需求就决定一个价格是不是上涨，短期主要看供求关系，这是一个经济学的基本原理，长期主要看成本大家看看长期所有的这种房地产的六大要素会不会下跌。原材料、土地、建筑就是劳动力成本，包括设计费用，包括开发商的管理费用，包括利息，如果这六大要素都不会下跌的话，长期房地产价格一定不会下跌，短期内我想如果有下跌的话一个是根据这次八条的这个意见，各级政府会加大中低价位房子的建设的规模和重视的力度，我觉得这个平均房价一定会下降。

第二就是说消费者的信心会很多很多，处在一种持币观望的一种状态，那么这种情况会持续，持续多长时间我觉得不会太长。我觉得不会到年底，谢谢。

主持人：还有一位嘉宾的观点，我们要听一下。

观众：王志纲先生，历了那么多多的房价的涨或者跌你觉得下一站，你会到什么地方去综合大家的观点？

王志纲：我认为是丙方的观点了。我认为造成今天中国房地产特别商品房的上涨

应该是五马分肥的结果，一马就是咱们这个招牌卦，各路诸侯，各路政府都希望从土地里面获取，就是说财政税收，然后显示政绩。或者是修桥补路恩。因此都会控制这个土地的指标就造成土地的稀缺，然后土地的价格的飙升，也就他们刚才讲的十几万的变成几十、几百万的。这是第一个。这是构成了房地产的成本，二马，由于这个土地的供应量减少了，所以说市场就造成一种恐慌，恐慌的话价格自然就会上来，这是第二。第三，由于这是二马分肥了，那么三马是什么因素呢，房地产商，也有一些房地产商趁机就说了你看，短缺了，反正随行就市嘛，这个时候也会制造一些这种效应，然后促使这些消费者提前透支自己的消费能力。四马，就是很多，刚才大家经济学家们讲到的，特别是江浙一带的很多企业家，挣了很多钱。放在银行里面的钱，末放在股市上的钱他不想炒，但是他认为，这个作为稀缺商品不行了。起码我得为儿子孙子先存一套然后也来参与购房。当然还有六马，一匹洋马。由此就形成了今天上海的这么一种现象。所以我认为最终这个房地产是涨还是跌其实都是现象根本的问题，整个中国房地产的治理还得从系统工程来考虑，特别从制度上如果能把这些问题结合西方的经验和结合中国的实际解决好以后，不要千军万马都只奔这个所谓的商品房、高价房，那么这些问题就可以慢慢地缓解。

主持人：好，谢谢王先生。其实我想对于抑制住房价格过快增长的这个现象来说

国八条当中的很多政策其实都是对症下药的，但是它在实际过程当中的成果如何可能还要看一下执行的力度，来，一块看一看。

主持人：事实上这个问题也是一直以来各地方政府和老百姓都在考虑的问题，我随手拿了张今天的报纸，你就可以看到上边这个大标题“稳定房价细则月底出台，各地现在都在制定细则”，我们不妨在今天的现场，也给我们心目当中的细则来出点主意。我们给各位嘉宾一个题板，大家觉得在执行过程当中有什么好的建议，能够让国八条执行当中不打折，大家可以畅所欲言，包括我们台下的各位。好，现在六位嘉宾都已经写完了，我们一一地来看一下他们的答案。因为我发现字数都非常地多，钟伟先生，来。

赵晓：规范地方政府行为利率、资本 ，利得税，利得税。

主持人：赵晓先生是更多采用宏观手段而非行政手段和自己的研究方向是相符合的哈先生您呢？

哈继铭：政府调控房价，信心不动摇，不要受地方政府利益影响，加强宏观价格型调控。对，我这里指的就是利率，税收政策这些。按

主持人：那你就是和钟先生在其中利率的这个问题上是达成共识的。

哈继铭：我们都是一致的。

主持人：你们都是一致的，那我们看一下这边的三个答案一样不一样。

潘石屹：我这比较乱。

主持人：那您自己来解释一下。

潘石屹：我自己说说，第一个就是政府制定这些政策，实施细则的时候一定要慎重政府公布后的政策就得认真执行，这样的话可以体现政策的严肃性。

主持人：陈淮先生，您先来评价一下，我们三位房地产商他们的观点。

陈淮：我想我们有两个方面的政策是决不会打折的，一个政府整顿这个房地产市场规范这个市场的决心非常之大的，第二个，我们帮助老百姓住上房子不仅靠市场，而且要通过一系列完善住房保障体系来达到这个目标，保证半政策性的公积金，部分政策不要土地出让金的这种经济适用房，包括贴息、贴租和廉租房，一个完整体系这个决心非常之大，但是它不是八个月或者半年能够办得到的。我们需要一个完善过程。

主持人：哈先生 ，有没有一个比较具体的建议。

哈继铭：就是在执行过程当中，那么具体地来说，我就觉得落实到政策上，就是全国要同一个政策。不能你说这个地方你自己来看有没有泡沫，你觉得有，你把它治一下没泡沫的地方，你自己看着办，这个不行。

赵晓：我说一句

主持人：好，谢谢。

赵晓：我想说的是，如果我们目前的这个房价得不到及时地调控，让它的虚假繁荣继续涨下去，那么未来，老百姓会遭受更大的痛苦。

主持人：今天在现场，我们有房地产开发商然后也有经济学家，当然更多的普通百姓，也在聆听着我们今天的这次非常激烈的对话，大家有什么样特别感兴趣的问题要问双方的任何人都可以。

董志勇：我能问他们问题吗？

主持人：可以

董志勇：我想问三位开发商也是我以前的合作伙伴，你们会盖一些给普通老百姓的房子，就是我们所讲的均价房。比如说北京的均价是六千，你们会盖吗？

潘石屹：当然可以了，举手表决。市场上面需要什么我们就建什么。

任志强：你那个是作投资使的房子，你们别搞错了，我实际上比潘石屹盖的房子便宜得多。

主持人：他们俩产生了内讧，所以你要评选三好学生，只能颁发给冯仑先生。好， 希望提问的消费者在哪里？

观众：我想问一下现在谈了这么多，这么长时间，我就想问一个最关键的问题，我现在能不能买？

主持人：到底现在该不该买房子，我们还是先举牌。我们回答总是有利益冲突，好像是我们要卖东西的所以他们先。

哈继铭：我来先。

主持人：听经济学家的。

哈继铭：最简单地回答你的问题，自助的买，投资的，歇菜吧。

主持人：好，这个观点非常明确，很有指导性。来，我们继续听一听。

赵晓：我觉得无论是自己住还是投资，都等上一年以后再说，先不买。

主持人：钟先生呢？

钟伟：买不买房就要和买西服实际上可以类比，就是你为什么要买西服，你买西服派什么用处，你准备支付多大的代价去买一套什么品牌的西服，因此在买房之前，仔细地考虑自己对买房所怀有的各种期望和自身的能力评价。我觉得这是最重要的。

主持人：您又把球踢给了他自己，他回头得苦思冥想一个晚上，我到底是不是真的要买房？

主持人：好，我觉得还是哈先生的这个观点最明确。那接下来我们来听一听房地产商方面会不会给你一些同样或者不同的建议。潘先生您觉得，我们谈了这么久，谈了一个晚上，面对着一个消费者他问你，我到底该不该买房子，在这个时候

潘石屹：你想买了就买吧。

主持人：好。我再替他多问一句，我买了以后会不会后悔呀？

潘石屹：越是大的决策越不是算账算出来的，包括娶老婆，都是一样的。

主持人：冯先生，你会给他什么建议呢？

冯仑：我觉得买一个不要太大的，根据你现在的年龄看，实际上如果你特别想买不要买一个太大的，就是够你这一阶段过度，然后三年五年以后再去想适合现阶段使用的 需求。

主持人：任先生，您给他什么建议？

任志强：你提了两个问题一个是现在该不该买，一个是你要买什么样的房子，就是像冯仑刚才说的买什么样的房子。我觉得买房子，一个是要符合自己的经济能力，就是你能支付下吗？你不一定是买新房。也可能买旧房子是吧，这是一个基础。在这个基础上，我觉得不管是投资的还是自助的，都应该买。投机的可以暂缓一点。

主持人：台上说了这么长时间，台下有人举手，要加入了评判的队伍，来自建业集团的胡葆森先生。

胡葆森：传统产业而言，中国的房地产业还是一个十分年轻的产业，它现在存在各种问题都是正常的。所以在今后这个产业发展的过程中，希望政府、专家、消费者、开发商这些利益的相关体能够首先坐在一起，共同理性地去探讨这个行业的理想的状态，描绘出这样一个理想状态，大家一块去努力。谢谢！

主持人：今天我们非常高兴看到了各方的来宾，在我们《对话》搭建的这个平台上一起来关注我们的楼市。其实房子的问题是一个大问题，因为它一头连着国计，一头连着民生。所以今天在我们现场我们看到非常激烈的讨论，有的时候甚至是火药味非常浓。但是我们非常感谢他们带来的这些建设性的意见，因为不管他们的观点如何，大家的出发点都是一样的，都希望我们的房地产业能够向着一个健康理性的方向去发展。也正是有了这样的发展才能够实现我们每一个人最朴素的愿望，也就是古人所说的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。

好了，今天的《对话》就到这儿，让我们谢谢所有到场的嘉宾，谢谢您的收看，下周同一时间再见。

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