跨国投资物业成全球趋势 海外基金加紧中国攻略

国际物业顾问戴德梁行最新报告指出：随着跨国投资物业热潮，将有更多的国际基金投资中国物业市场。

据了解，香港的物业市场一直受到国际基金的追捧，虽然存在市场波动较大、交易时间短促以及回报率较低等问题，但在近年香港10大成交案例中，包括电讯盈科中心、九龙城广场，分别由大型国际金融机构——信安基金和摩根士丹利夺得，两项交易金额达到50亿港元，占10大成交金额的40%，显示了海外投资在香港物业投资市场的重要位置。

与此同时，戴德梁行研究部发表的2004年全球投资意向调查报告显示，通过对全球各个涉及跨国投资业务的企业及人员，包括国际基金、物业公司、大型金融机构、保险公司、投资顾问等的调查，半数以上的受访者有意继续增持海外物业。

跨国投资物业在过去3年不断增长，已成为全球投资的大趋势。

跨国物业投资首选写字楼

戴德梁行专家指出，全球一体化是跨国投资物业的主要动力。

大型基金为了分散投资和减低风险而趋向把目标投放海外市场，而在众多投资选择中，高回报及升值能力较高的物业市场比起其他投资工具更能吸引投资者。

欧洲一直是全球物业投资的首选地点。亚洲国家当中，日本和新加坡3年以来都是最受欢迎的地区，而值得注意的是投资者一般较为看好中国市场作为中、长期投资；中国经济持续高增长以及日渐提高的国际地位，使投资者认为中国物业市场的透明度和资金流动性将会得到改善。

写字楼、商铺以及工业物业一般是物业投资的热门选择。其中写字楼由于变现能力较强而成为投资首选。比较突出的是酒店和与度假有关的物业的投资增长，在过去2年由4%上升至6%，高于其他物业类型的增长，显示投资者希望能通过不同地区和不同物业种类来分散投资的意愿。

通过控股基金、公司持有等方法去投资海外物业的比率比间接投资本地物业要高，越来越多投资者选择以间接途径投资海外物业，从2003年到2004年，间接持有海外物业的比率由35%上升至40%，这是由于间接持有物业便于投资估值，也可减低债务风险及方便引入当地专业人员。目前，大部分投资者以直接持有物业的方法投资海外物业市场。

人才、环境和前景等受关注

虽然已经成为一种趋势，但投资者对海外物业投资仍然存有顾虑，包括对当地市场的不了解，税项、不同市场的投资状况、透明度等。亚太地区的投资者一般认为他们可以通过当地网络和交流补充对当地市场的认识，但法律问题和税务问题则只能依赖市场本身的发展以及当地投资人才的素质，所以地方专业人才在跨国物业投资中非常重要。

投资者认为外贸管制和法治环境会影响投资意欲；调查也显示，资金来源、交易费用、租约结构、市场讯息、市场成熟度一般不影响投资者的决定。

经济前景也是投资者首先考虑的因素。随着更多国际金融机构介入地方市场，跨国投资物业的前景将会越来越依赖国际基金的走向，即国际股市的局势以及全球经济的发展等。

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