美国PULTE前主席谈中国房地产市场

美国最大的房地产企业PULTE地产国际公司前任主席Mr.　John　S.　Gallagher，最近受中国住宅产业商会邀请参加中国房地产境外上市暨产业基金研讨会，与房地产各界人士广泛接触，了解中国房地产发展状况。本刊记者在他返美前对他进行了独家访问。

沟通，才能参与

———美国PULTE前主席John　S.Gallagher谈中国房地产市场

记者：在与中国不同层面的房地产业界人士沟通过后，您能否谈一谈对现在中国房地产市场的看法和评价？

Gallagher：对中国房地产总体看法有三点，第一，中国正处于不断发展阶段，我初到北京就觉得这是一个年轻而充满活力的城市，尽管它的历史已经非常古老；第二，中国的经济发展非常迅速；第三，中国政府对中国老百姓住房问题非常重视。

对于美国房地产开发商而言，如果有什么成功信条，按重要性排列应是：客户—社会—企业，如果开发商充分考虑客户需求，则会很好地满足社会需求，在这两点得以满足后，事业发展则顺理成章，不用担心赚不到钱。我跟中国的几个开发商见过之后，我发现他们都很聪明，深明房地产业的成功之道，如果他们能代表中国的房地产开发商，那中国的房地产业很有希望。

记者：在我们眼里，你是可以代表美国房地产业发言的人，美国投资界、房地产企业界对中国不动产投资市场的总体印象应怎么概括？

Gallagher：当我还在PULTE国际担任主席工作时，我们都意识到中国的房地产业是一个真正的大市场。我认为问题不在于美国的开发商对中国感不感兴趣，而在于美国的金融界怎么想。一旦我们用共同的语言和信念来沟通以后，我们才会知道如何共同地参与这个市场和这些企业。对于未来的发展现在还不太明朗，两年以后再说。

记者：中国市场的开放程度已经到了一个较高水平，和其他产业领域相比，房地产领域的美国投资，特别是直接投资规模处于很低水平，这中间的原因，请您按重要程度列举四个。

Gallagher：房地产开发是一种特殊行业，与其他行业相比有很大不同，如可口可乐，他们有独特配方，在工厂里可以大批量地生产，可以完全控制生产多少以及生产进度。但房地产不同，它的每个项目就和每个人一样有不同的特点，我们做很大的努力想把房子建造程序标准化、规范化，来提高效率。资金、土地、政府政策影响、房屋供应量、房屋需求量、材料成本、劳动力成本等等这些因素都能导致房地产项目各个不同，房地产开发商必须对新事物反应非常快。

中美房地产开发商都是相互尊重的，但美国开发商至今没弄懂如何在中国开发房地产业。我们很容易去操作各种工具，但怎样操作这些工具在中国的市场条件下开展工作，大家都还不太了解。这就是中美企业之间需要增进理解的原因。

记者：有一些中国的发展商正提倡“美国模式＂，按我们的理解他们指的是标准化、工业化、程序化，同时设计者、建造者和销售者是各自独立的主体，这样关于美国模式的理解是否准确，或者说是不是存在一种美国模式？

Gallagher：全美国房地产开发企业超过10万个，其中有一种national　builder(意为“大型全国性开发商”)，从买地、到设计、到建造、到出售都可以做，这种规模的开发商在美国有四五十个。比如PULTE公司，它可以从买地，到开发建设，到为买房人提供按揭贷款，同时可以提供售后维修服务。当然，national　builder也不是必须全程都完成，他们可以选择其中的阶段来做，可以在全国范围内做专业的阶段。

在national　builder之下，还有一些中小型的公司，其中有专门的土地开发商，小建造商。土地开发商有部分自有资金，然后从银行贷款来进行土地开发，他们把成片的大土地整理成熟地之后，分成小块卖给小建造商。这样的市场结构允许大中小开发商都能在市场中找到自己的位置。

不能说哪种开发方式更好，这是国情决定的。房地产开发过程中90%是相同的，只有另外的10%可以理解为一种艺术，在这10%部分每个企业都有自己的解决方式。

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