一面是高价一面是空置 破解房价与空置双高悖论

在一般的竞争性市场中，价格机制作用表现在：当产品供过于求，大量积压时，厂商将会降价；当产品供不应求时，厂商将会提高产品的价格。现阶段房地产业一个特征是，一方面空置量大量增加；另一方面住宅的价格却持续走高。

破解房价与空置双高悖论 

一面是高价，一面是空置

从1991年起，住宅竣工面积数量就一直大于住宅销售面积，据统计，2002年积压的住宅数量已经是2002年住宅销售面积的170%，也就是说，在接下来的两年，只有完全停建住宅项目才可以消化完这些空置住宅。而价格却保持着持续上涨的势头———1997年商品房平均价格为1790元／平方米，1998年平均价格为1854元／平方米，1999年平均价格为1857元／平方米，2000年平均销售价格为2103元／平方米，2001年前3个月，全国平均销售价格达到了每平方米2410元。

伴随着大量住宅空置的是我国城市居民承受着巨大的住宅支付压力。一般来说，当一定时期内家庭收入的25%—30%以上要用来支付住房费用时，或者房价收入比在4—6：1以上时可以认为居民对住房压力或者住房支出不可承受。

新生代市场监测机构每年在中国的城市进行一项名为“中国市场与媒体研究(CMMS)”　的调查结果显示，居民对房价的期望值与市场价差距甚远。调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500—1000元的占22.9%，1000—2000元的占32%，2000—3000元的占19.6%，而6000元以上的仅占1.3%。

根源何在？

住宅支付压力大，产品大量空置，与房价持续上涨共存的根源何在？从市场价格机制上看，根源就在于房地产价格的构成中，可以由住宅开发企业自己决定的部分太少。

房价中，土地转让费、建安费、市政设施以及各种税费各占约1／3。由于土地对于住宅开发企业来说是一种无法替代的生产资料，而开发商市场又是一个竞争比较充分的市场，这导致了对土地的需求弹性很小。

另外，由于一些地方土地分配中一直存在着诸多不透明的因素，在每一个特定的房地产开发区域形成了很强的进入壁垒，使得真正有实力的、有信誉、规范运作的公司无法快速成长，而规模小、不规范的许多小公司依靠与政府的关系则可安然地生存，甚至许多地方大量存在正规的大开发公司要从这些小公司手中购买二手地皮的情况。

可以说，在住宅开发商所面对的要素市场上，垄断因素占有重要部分，这直接导致了一方面住宅大量空置，一方面房价居高不下的怪现状。

规范土地出让有助于破解悖论

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确要求各地政府要加强对土地市场的宏观调控。认真贯彻国务院的通知精神，整顿土地出让市场，将有助于减少土地使用权加价的现象。而要保证土地市场长期的健康发展，还需要更细致的制度保证。首先要提高房地产开发市场的门槛，设立土地使用权出让市场准入制度，对房地产开发商进行资质鉴定；同时还要设置企业的行为记录，只对真正有开发能力的企业开放土地出让权市场，凡是进行过违规炒卖土地的企业将被取消一定时期的开发资格。这样的制度将有助于房地产开发市场的透明化，土地使用权转让的透明化，由有实力的企业进行开发还将有助于保护消费者正当权益。

要想降低住宅价格，减轻居民住宅支付压力，让市场机制正常发挥作用，必须提高土地开发市场的竞争性。要做到这一点，首先要规范招投标制度，土地开发权一定要经过招投标程序才可以转让；第二要打破地方保护主义，鼓励有实力的企业跨地区发展，包括房地产开发企业和建筑安装企业；第三要加强对土地转让、建筑安装市场的监管力度，减少其中的灰色交易，使其透明化。总之，只有市场竞争化程度提高了，我国住宅市场的发展才可能是健康的可持续的；居民的住宅支付压力才能降低到合理的区域。　　　　　　

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