房地产业内在需求驱动 2004年将是金融年

只有实现房地产行业投融资尤其是上市的顺畅化，才会更好地启动房地产产业化的发展。只有工业化、产业化的发展，才能实现房地产行业收益的稳定、连续和安全，而只有收益稳定连续了，才能保证资本的稳定安全，并进一步促进投融资的顺畅。这是日前在全国工商联住宅产业商会举办的2003年境外上市暨产业基金研讨会上，住宅产业商会会长聂梅生提出的一个产业链发展模式。

实际上，产业发展与投融资互为牵制的关系，已形成了一个鸡生蛋还是蛋生鸡的循环，而如何打破这个循环，从哪一环节来启动这个互为制动的圈子?在2003年银行政策重大调整后，融资进一步成为房地产企业发展的关键议题和产业化启动的突破口。

目前，银行信贷收口而信托和基金还不成熟的情况下，很多开发商都将融资希望放在了上市上，然而国内上市成功的寥寥无几，还多是依靠借壳才实现上市。即使是房子盖得好、销售情况佳的房企在上市过程中尤其是香港和国外上市也屡屡碰壁。

精瑞基金CEO陈凡认为，规范的资本市场上，资本对收益率和风险非常重视和审慎。而国内房地产企业上市失利原因，就在于收益的不连续性，三年吃不着，一吃管三年。从具体方面看，收益不连续主要是由于土地储备的艰难性、项目运作周期长、成功性难以评估计算等，从宏观角度看，则是房地产行业存在着四大问题，一是资本市场有待整合，社会闲资多，但经整合的行业资本少；二是商业模式单一，全国有30000家开发商，可以进行规范公司化运作的大概念只有4000家，而上规模的则不足400家。三是经营风险偏高，无有效避险措施。

面对新的融资形势，陈凡提出，房地产企业要逐渐适应“分利给投资者并接受其监督”的发展趋势。对于此，陈凡打了一个有趣的比喻，父母养育孩子直到他18岁，觉得孩子长大了，应自主谋生，于是就断了给孩子的给养。孩子必须改变多年依靠父母的惯性思维，并为生存发展付出成本。房地产行业的市场化发展多年来一直依靠银行信贷资金，好处在于可以用成本较低的资金去做风险较高的房地产开发。然而随着行业的发展和成熟，尤其是银行的市场化改革，资本的收益与风险要进行对接。银行提升房地产信贷门槛是必然趋势。房地产利用信托、基金及上市等方式融资，就必须付出成本，分利给投资者。

在吸纳投资的过程中，有关人士认为更应注重自有资金的回报率。如开发商A和B，A自有资金1000千万美元。投资一个项目，利润率为30％，开发商A获利300万，其资金回报率为30％。而开发商B自有资金只有300万，获得投资700万，利息率为20％，投资一个项目，利润率也为30％，获利300万之后，支付利息140万，还剩160万为开发商B所得，这时相对于其自有资金而言，真正的回报率高达53％。另外，还要注重单位时间内资金回报率，以实现稳定性。

结合行业发展对融资市场的强力推动，以推住宅产业化为立会主旨的住宅产业商会，从成立到2002年以技术服务为主要工作内容，推出了绿色生态住宅技术评估体系、低密度住宅技术手册等。2003年则将主调转向了融资，相关研讨会频频召开，其牵头成立的精瑞基金引起了业内广泛关注，会长聂梅生更是于日前提出2004年是一个金融年。看来，以融资牵动产业化发展已成为商会的运作思路，业内人士分析认为，这个思路也将会2004年行业的重要走向。　

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