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房地产第三次新启动

　　[提要]由建设部住宅房地产业司司长谢家瑾主持的关于国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知（简称１８号文）的新闻发布会于９月３日在建设部召开。此次会议中地产界大腕云集，华远任志强、ＳＯＨＯ潘石屹、华新卢铿、今典张宝全、中房宋乃娴、广华轩刘尧以及天鸿、万科、天津住达、中房银川的代表均出席会议并发表了对１８号文的感想及建议。谢家瑾在会上强调，国务院"１８号文"中总的目标是：逐步实现多数家庭购买或承担普通商品住房。从现在看，一方面要落实经济适用房政策，加强审批管理，另一方面要引导大家更多地走市场化道路，增加普通商品住房的供
由建设部住宅房地产业司司长谢家瑾主持的关于国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知（简称１８号文）的新闻发布会于９月３日在建设部召开。此次会议中地产界大腕云集，华远任志强、ＳＯＨＯ潘石屹、华新卢铿、今典张宝全、中房宋乃娴、广华轩刘尧以及天鸿、万科、天津住达、中房银川的代表均出席会议并发表了对１８号文的感想及建议。 谢家瑾在会上强调，国务院"１８号文"中总的目标是：逐步实现多数家庭购买或承担普通商品住房。从现在看，一方面要落实经济适用房政策，加强审批管理，另一方面要引导大家更多地走市场化道路，增加普通商品住房的供应量。调控土地供应，控制土地价格，降低成本，与大多数居民消费相适应，实现多数家庭购买和承租普通商品住房的目标。１８号文"既对良好的市场形势作出了积极的肯定，也提醒开发企业局部地区仍存在结构性风险和金融风险；既强调了要对不法开发企业加强监管惩治，同时也提出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，避免了一刀切的作法，增加了企业的信心。 开发企业代表认为，此次文件中提出了坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜、分别决策的原则，是指导房地产发展的史无前例的政策，这给区域差异很大的房地产开发留出了充分的调整空间。另外，对商品住宅用高档住宅与普通住宅的概念进行的划分更为合理。开发企业对中央彻底放开二手房市场的决定也拍手称快，特别是北京的开发企业一致认为，在二手房中占有较大比例的央产的上市交易，必定会对一级市场的开发起到巨大带动作用。 任志强称此次政策出台对地产界有着深远的意义。首先是国务院首次确认了房产业已经成为国民经济的支柱产业；其次是各开发商清楚地了解到目前房产业的发展趋向，是各开发商的一剂定心丸。 卢铿认为，１８号文将带动房地产业的第三次启动，打开房地产业的新境界，它是有史以来政府部门在最广泛听取房地产开发商的建议下制定的引导建设有中国特色的房地产事业的指导性文件，同时起到正本清源的作用；其次他认为不能低估了中国的房地产事业，不能低估中国房地产产业的作用和影响，不能低估了这个行业的经济振兴及其在文化复兴中的地位，在学习和贯彻１８号文时应该思考中国房地产业怎样在这次新的启动中立足高地，确立它国际性、历史性的地位。 最后他提出了几点建议：首先，他认为目前招、拍、挂一刀切的土地供应方式是存在问题的。虽然国外大部分也采用这种方式，但会设置许多附加条件。我国正处在一个建设的特殊时期，采用这种方式会出现几个负面影响；首先是土地价高，地价高出的部分其实是转嫁给了消费者，加重了消费者的负担；其次是内行的开发商少，外行进来的多了；因为许多非专业的房产公司在不了解市场的情况下盲目投标，导致内行人出局的情况时有发生。另外是大盘多了，但品质低了。其二，他认为文件中普通与高档的界限的定义比较模糊。实际上开发商在关注一个市场时是介于两者之间的；这个市场往往是对城市的规划、城市的形态、行业的发展、科技的应用最有价值的、最有空间的一个方面，如果简单地定位成普通、高档，那它的中间区域就很难定位。同时，政府对房地产商的扶达、扶强还要扶号、扶优；同时能够扶持一些优秀的中小企业。在１８号文的实施中要有效地加强基层政府相关部门的职责。基层政府相关部门在履行职责中应该把握几点：一是对开发公司素质的控制；二是对项目素质的控制；三是对经济效益的把握；四是对价格走势的掌控。他认为房价不应迫降，要利用市场杠杆原理，实现房价稳中有降的局面。 其他房地产企业界代表也提出了一些问题和建议，问题集中体现在对"１２１号文件"出台后如何操作的问题。 潘石屹认为，央行"１２１号文件"出台的动机是因为一些形式化的调查判断房地产业过热，为避免信贷风险，收缩银根，是银行的自然反应，但采用的手段有一刀切之嫌。 各房地产企业的代表主认为："１８号文"提出对个人信贷要加大力度，但不够明确，如果不能解决房地产金融问题，不能增加市场多种融资渠道，银行仍存在大的金融风险，政府应在后续配套政策中给予落实。另外，有代表提出，"１２１号文件"出台后，银行对开发企业贷款须在整个项目封顶后再发放，这样，分期开发的楼盘就会普遍感到贷款难。 建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠在会议总结时强调，在具体实施１８号文的过程中会考虑各开发商的建议，文件的具体实施细则将在近期内出台。
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