房价为何降不下来

——“圈地”之风直引房价虚高

    据悉，今年二季度，全国房地产价格在一季度上涨的基础上继续上扬，二季度与去年同期相比，房屋销售价格上涨5.0%，土地交易价格上涨7.1%，房屋租赁价格上涨1.9%。

　　不久前，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，该文件对房地产贷款
的各个环节和主体都作出了严格的规定。当时就有专家分析，受房贷新政策的影响，一些房地产企业将被迫调整经营策略和投资计划，因此，部分开发商可能会急于降价变现。另外，由于受房地产供求关系的影响，部分地区房地产价格也将可能出现一定程度的下滑。

　　可是从现在的情况分析，房价并没有如大多数人预料的那样下降，市场上有些大开发商开始兼并或收购一些急于变现的房地产项目，使价格保持在平稳的水平上。另外，随着土地开始挂牌交易，开发商支付的土地交易成本又有所增长，尽管老百姓期盼楼价下降，但下降的空间其实并不大。更值得注意的是，央行新政策将使一部分企业在银行那里“断奶”，他们从其他渠道筹集资金的成本必然比银行贷款高，加上银行针对个人提高第二套住房贷款利率、提高首付款比例，开发商把其摊到销售成本中，有些企业甚至开始抬高售价。

　　老百姓不禁要问，房价为何总是降不下来？原因固然很复杂，但“圈地”之风直接引起房价虚高。开发商储备了大量的土地，房价上升“虚火”，很大一部分是在炒地价。资料表明，北京的土地70%都是在炒作过程中完成的。许多开发商都拿不到“第一手”土地，往往是买“几手”的土地，买完以后相互间再转手，有的甚至是子公司和母公司之间的交易，如此转来转去，地价就上去了，水涨船高，房价也就上去了。

　　其次，我国房地产税费构成存在不合理因素。从国外情况看，地价及税、费三项仅占价格的20%，建安成本占73%，利润只占7%。而我国目前的地价及税、费三大项成本约占总成本的50%，建安成本约占总成本的40%，利润占10%左右。可以看出，我国商品房价格构成中，地价及税费成本较高。目前与房地产开发经营有关的税种有12种，有关费种近70种。其中对商品房价格影响最大且最不规范的是各类名目繁多的收费、摊派，据统计竟达六七十种之多，是这些税费成本在一定程度上拉高了房价。

　　三是房地产开发商人为抬高房价。

　　由于房地产属于不动产，在某个时期具有升值潜力，一些不法房地产商便打出诱人广告，声称购买房产后将如何如何赚钱，造成了一种虚幻的房地产繁荣景象。有些房地产商把房价定得高高的，抱着待价而沽的企盼心理，试图“卖个好价钱”，而实际上人们的购买能力远远没有达到，这种畸形的宣传促销，直接导致了房地产价格的大幅上扬。

　　另外，投资炒作也加速了房价上涨。资料显示，温州每年有约4000名购房人将目光投向上海楼盘，按每人平均购买一套50万元的房子计算，温州市每年就有约20亿元的购房款进入上海楼盘。另据报道，今年港人在内地的置业总数有可能达到2万个，总投资额将达106亿元人民币。随着地产投资成了一种普遍的理财手段，投资是要追求回报的，一旦这些投资者在高位抛售，势必对市场造成严重冲击。

　　就此，当前应该做的就是尽快挤掉房地产市场中的水分和泡沫，本着让利于民的宗旨，把房地产价格定在一个合理的尺度内，只有这样，才能激活房地产市场。其实在今后相当长一个时期，住宅建设与消费仍是我国经济增长的重要动力。有统计表明，到2010年，我国住宅建设将有80亿平方米的开发空间。可以相信，随着房地产市场进一步规范，市场竞争走向成熟，房地产价格应回到应有的价值，终将使老百姓买房更实惠。

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