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房地产：“第三板块”要实现可持续发展

　　[提要]“第三板块”的由来笔者提要：我国的资本市场，可以分成三大板块。一是金融信贷，二是股票、基金、期货，三是房地产。每年发生在房地产市场的资金流动，已经超过了股票市场。根据多年的研究和房地产经营经验，笔者认为，房地产——这个特殊商品承担了一部分资本市场的功能，从某种意义上讲，它已成为一种受广大投资者青睐的金融产品，而它的运作特点与其所涉及的庞大资金量使其成为独特的资本市场“第三板块”。一方面，房地产的可预售性为发生金融活动创造了条件。房地产在未成为终端产品之前，交易便已发生，开发商、消费者可以向银行抵押贷款，从而使商品在
“第三板块”的由来 笔者提要：我国的资本市场，可以分成三大板块。一是金融信贷，二是股票、基金、期货，三是房地产。每年发生在房地产市场的资金流动，已经超过了股票市场。 根据多年的研究和房地产经营经验，笔者认为，房地产——这个特殊商品承担了一部分资本市场的功能，从某种意义上讲，它已成为一种受广大投资者青睐的金融产品，而它的运作特点与其所涉及的庞大资金量使其成为独特的资本市场“第三板块”。 一方面，房地产的可预售性为发生金融活动创造了条件。房地产在未成为终端产品之前，交易便已发生，开发商、消费者可以向银行抵押贷款，从而使商品在未成形之前资金流动就发生了，从这个方面讲，房地产的交易形式决定了它具备资本市场的特征。 另一方面，房地产预售过程中，发生了数额庞大的资金交易。根据有关部门统计，全国平均每年大约要消化6亿平方米的商品房，以全国市场单价2000元／平方米计，沉淀资金达1.2万亿元左右，而这部分房产品处于预售状态的占到30％—40％左右，也就是说，全国每年有4000多亿元的资金流动发生在房地产活动中，与目前国内证券主板市场年交易总额不过3136亿元左右相比毫不逊色。 正因为房地产有着如此显著的资本属性，所以一个希望能长久立足于房地产市场的发展商，除了要关心局部市场状况外，更应站在宏观的层面上，充分关注“第三板块”———房地产金融特性所带来的一系列影响，我们有必要透过房地产的本质，研究房地产市场可持续发展的问题。 “第三板块”的现状和展望 笔者提要：房地产业将出现持续30年的上升期，现有问题不容忽视 1998年我国GDP增长曲线出现了明显的拐点，中国经济逐步走出低迷，为房地产业的发展提供了良好的外部条件，立足现在，展望未来，笔者认为国内房地产业还将存在相当长时间的繁荣期，为房地产业的可持续发展提供了历史性的机遇，理由如下： 1.远期内，中国经济良好的增长潜力为房地产业的发展提供了背景。笔者认为，就国内经济与世界其他国家经济比较而言，最大优势在于内需市场的庞大以及收入水平巨大的落差所导致的需求结构多样化，因而在当前世界各国经济普遍低迷，我国经济高对外依赖度的背景下，去年国内经济依然以7.4％的高速增长。房地产业作为一门与经济走势密切相关的前导性产业，将面临历史性的发展机遇。 2.各地经济发展水平的巨大差异，为国内房地产业的长期发展提供了良好的条件。根据发达国家经验，人均GDP达到8000美元以上时，房产需求增长开始明显放慢，在8000美元以下时，房地产一般保持着旺盛的发展态势。目前我国人均GDP平均只有900美元左右，笔者估计，全国房地产市场出现行业性冷淡至少还要30年时间。而各地经济水平的差异（一些东部沿海发达地区人均GDP已经达到5000美元，与此同时，西部的大部分落后地区只有300—500美元左右）使得房地产的行业发展成本减少，房地产发展从东部沿海发达地区逐步向西部推进，在发展的过程中，为房地产企业（特别是经济发达地区房地产企业）可持续发展和扩张提供了很好的环境。 3.从人均住宅面积拥有量来看，我国居民与发达国家尚有很大的差距。目前，美国的人均住面积是60多平方米，欧洲国家基本在30—50平方米之间，人口密度最大的日本也达到了人均31平方米的水平，而我国目前人均住房建筑面积为20.4平方米，城镇居民人均仅10平方米左右，世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30至35平方米之前，将保持比较旺盛的住房需求。 4.我国家庭结构的趋小化，人口的自然增长，旧城改造所带来的需求等等都将长期带动房地产的发展。家庭结构的改变、总人口的自然增长、城市化导致的原农村居民进入商品房市场、旧城改造所引致的住房重新需求都将导致住宅产业需求的放大，另外，随着第三产业在经济总量中比重快速提高，办公楼宇、商业设施的需求也将长期放大。 基于以上认识，笔者认为，当前良好的行业发展背景为房地产市场的可持续发展提供了条件。 在全国房地产市场基本面看好的前提下，同时也存在着一些问题亦不容忽视，根据笔者观察，局部城市的房地产业已出现了过热征兆（前一段时间北京和广州等地的房价下跌为这些城市敲响了警钟），房价与房价增长速度存在一些泡沫，表现在： 1.需求结构不够合理。房产需求结构根据购买目的可分为消费和投资两种，消费无疑是一种实打实的需求，而投资中比较容易出现“虚”的成分，使房地产市场出现泡沫，损害地方经济。当前，一些沿海发达城市房产需求构成中投资比例过高，导致楼市虚热。例如杭州楼市需求中投资比例粗略估计已经达到35％强，存在较大的市场风险，如果市场出现利空消息，将会出现投资客抽逃现象，其后果可能就不仅仅是缺损35％的份额了，更严重的是，投资客的大规模退市行为将会影响消费者的消费信心，从而使大大高过35％的比例退出房地产市场，使楼市陷入萧条。 2.存在一定的房产品价格背离价值的现象。根据经济学原理，价格是商品价值的市场表现，因而在正常状态下，价格应该与价值相吻合或围绕价值轻微震荡，那么如何衡量一个商品在市场中真正的价值呢？笔者认为，现代文明给社会人带来了品目繁多的商品，很难制定出一个统一的标准来衡量其价值，但可以用一些横向的经济指标从侧面反映商品价值。联系到房产品，我们可以将其售价与个人可支配收入、恩格尔系数以及其他重大商品价格（如汽车）的比较来衡量价格与价值的偏离程度。根据这个思路，一些城市中的房价明显偏高，在国际上，房价与户均年收入之比大致为7∶1左右，而我国很多大中城市出现了10∶1甚至达到20∶1以上，居民房产消费负担明显过重。 经营“第三板块”的意义 笔者提要：去年，房地产对全国GDP的增长贡献达20％左右；房地产每投入100万元资金，能直接或间接产生300个就业岗位；房地产是我国城市进程的有机载体。 房地产作为潜在支柱产业和资金量庞大的“第三板块”，其发展深受宏观经济运营状况的影响。反过来，房地产正由于它在国民经济中举足轻重的地位，从而在当今社会经济秩序中显现出对社会重大的影响力。 1.房地产对国民经济的健康稳步发展具有战略意义。这主要表现在房地产对国民经济增长的巨大贡献上，根据有关部门统计，去年国内GDP增长率为7.3％，而房地产业对GDP增长的贡献率达到了20％左右，也就是说，如果没有房地产业的发展，GDP增长只能达到6％左右，根据国内一些权威经济学家推测，如果我国GDP增长率低于7％，可能会导致金融还贷危机，随之产生消费危机、信心危机、信用危机，从而对整个国内经济产生重大的破坏作用。 2.房地产强劲拉动国民就业。失业问题已经成为我国的一个重大社会问题，作为与其他产业相关性很高的房地产业，其增长能够带动近80个产业的发展，从而强劲拉动就业。据有关部门测算，房地产每投入100万元资金，便能直接或间接产生300个就业岗位，以此来计算，每年能带动3.6亿个的就业机会，因此，房地产能大大缓解政府当前面临的沉重的就业压力。 3.作为城市化的有机载体，房地产在区域经济中所发挥的作用举足轻重。提高城市化水平有助于产业结构的调整，有利于地方税收的增加，有利于提升国民福利水平，最大化的利用城市资源，因而城市化进程对社会发展有着不可小视的力量，而房地产作为城市化的有机载体，在城市化进程中，已日益显示出它在该领域中不可替代的重要性。表现在： （1）房地产相关税收构成了地方财政收入的主要税源之一。以杭州市萧山区为例，一年仅房地产营业税一项，地方收入就可达3.4亿人民币左右，占当地财政总收入的15％强，可见该产业的衰荣对当地经济的震撼力。 （2）房地产开发使大量的农村居民变为城市居民，其在享受城市配套的同时，也为严格靠规模出效益的城市配套设施供应商增加了数目可观的消费群，因而在提升了社会福利的同时，又促进了相关产业的发展。 如何实现可持续发展 房地产“第三板块”如何持续、稳定、健康地发展，可以从几个方面着手： 首先，加强城市经济实力，推动社会生产力。这是“第三板块”能否持续良性经营最重要的一点，只有城市经济的繁荣，居民收入才能取得大幅提高，居民才会向开发商提出更高的居住要求，只有城市经济的增长，第三产业迅猛发展，城市的办公楼宇、商业公建才能保持旺盛的需求。这样，城市各级物业都具有强有力的经济支撑，城市生态圈才能充满活力的运行，城市化进程才有能量得以推进。 其次，从横向竞争角度看，政府作为城市的经营者，应将城市积极的推向全国甚至国际市场，使本城市在日益激烈的城市竞争中获得更多的人力资源、国家财政支持、项目引资，只有外来人口不断涌入、资金的不断注入，“第三板块”的发育才能获取充足的养分。根据杭州、大连等房产经营较为成功城市的发展经验来看，大致采取了三方面的发展步骤：第一，根据本地域的资源禀赋条件对自身进行准确的定位，确定本市在各大经济圈中的作用和地位；第二，对城市税收政策、土地等资源制定长期发展战略，为引资和城市基础设施建设做准备；第三，包装城市、推销城市，将城市推向全国甚至国际大市场，如大连率先在全国推出城市形象名片，杭州市“住在杭州，游在杭州，学在杭州，创业在杭州”的策划思路都取得了良好的效果。 其三，尊重房地产市场的内在发展规律，在充分把握市场供求关系、需求结构和供给结构（即总量平衡和结构平衡问题）的基础上，对市场进行适当的干预。笔者认为，政府影响市场主要可以通过下面两种方式：一种是对房地产价格源头进行控制，政府在对房地产市场作出科学、合理、前瞻性的判断后，通过土地释放量增减、出让方式改变等手段引导房价进入一个合理的价格区间；另一种是通过经济适用住房、税率、奖励等手段对市场进行软性干预，通过变动经济适用住房的市场份额、对供给过量类型物业课以重税以及对开发出优秀住宅小区的开发商进行物质、精神奖励等措施，以此调节房地产市场的供给结构、需求结构。 做好这几点，就能基本形成政府、开发商间双赢的局面。对于政府来说，房地产市场的稳定发展、持续增长具有重大的社会经济利益，因此，第一，政府应该充分重视城市规划的制订，尊重并严格执行既定的规划方案，减少房地产发展商投资决策错误所导致的城市资源浪费；第二个方面，建立一套与城市远期规划相配套的土地供应计划，引导“第三板块”持续增长；第三个方面，根据市场调节为主，政府调节为辅的原则，为房地产开发行为创造一个良好的市场环境，减少纯粹市场调节所可能带来的弊端。对于开发商而言，自身发展的需要要求其可持续发展，因而开发商在发展过程中必须不断创新以适应市场，更重要的是创造市场、引导市场，提高居民生活质量，使其产品在不断出现的同时，形成良好的社会认同。
责任编辑/sf008
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